Свой дом - мечта многих, но далеко не каждый готов потратить несколько лет своей жизни на постройку дома. Кто-то хочет переехать в дом прямо сейчас без хитрых прорабов, вороватых рабочих и местных жителей, жадных проектировщиков и прочих прелестей строительства.
Не секрет, что большинство домов на продажу строятся по принципу чем дешевле - тем лучше. Экономия идет на всем: на фундаменте (как правило в ход идут винтовые сваи (о плюсах и минусах можно почитать тут), на строительных материалах для стен, даже на кровле. Как итог - человек. купивший такой дом уже через пару лет начинает вкладывать значительные средства в ремонт своего дома, а потом появляются статьи и видео о том, что жить в своем доме дорого, и постоянно необходимо что то делать. Я не буду в этой статье затрагивать тему документов, для этого есть люди, хорошо разбирающиеся именно в этом вопросе, поговорим об оценке качества самого строения.
Начинать следует с оценки участка, на котором стоит дом. Я в свое время написал целый цикл статей, посвященных этой теме, поэтому детально этот вопрос изучаем в моих первых статьях.
Далее обращаем внимание на фундамент. Фундамент может быть на винтовых сваях, лента, свайно-ростверковый или плита (про каждый тип фундамента так же есть отдельные статьи на моем канале).
- Винтовой фундамент можно применять только в деревянных или каркасных домах, но проверяем, чтобы была надежная обвязка свай стальным профилем, иначе вибрации, например от стиральной машины, будут передаваться на весь дом.
- Мелкозаглубленный фундамент? Попросите лопату и копните небольшой шурф на 2 штыка лопаты. Если уперлись в глину, то этот дом не ваш вариант, или же придется делать хорошую утепленную отмостку шириной в полтора -два метра
- Полноценная лента? Хорошо. Проверяем, чтобы на фундаменте не было трещин, так же проверяем как заходят коммуникации в дом
- Плитный фундамент в любом его проявлении? проверяем, чтобы он был утеплен, а так же проверяем ввод коммуникаций в дом, должна быть обеспечена возможность их замены (пластик и полиэтилен водопровода и канализации хоть и служат долго, но не вечны.
- Фундамент на буронабивных или забивных сваях? ростверк такого фундамента не должен быть закопан в землю, он должен лежать на отсыпке из щебня или ЩПС
С фундаментом разобрались, переходим к стенам.
Стены дома могут быть каркасными, из бруса или бревна, из ячеистых бетонов, могут быть из арболита, керамзитоблока или опилкобетона. А могут быть и из кирпича.
- Если стены каркасные, то в первую очередь проверяем есть ли защита стен от мышей (мелкая стальная сетка, закрывающая все вентиляционные отверстия дома (особенно вентзазор на фасаде). Так же проверяем качество пароизоляции внутри дома: все швы должны быть проклеены, в пароизоляции не должно быть дыр. Особенно часто портят пароизоляцию при проводке электрики. Так как каркасный дом должен иметь пароизоляцию, то должна быть и вентиляция. Без нее дом превратится в термос.
- Стены дома из бревна или оцилиндровки? Замерьте пятно контакта между бревнами (можно сделать в любом углу дома), если оно меньше 200 мм, то будьте готовы его утеплять. То же самое касается домов из бруса. Если брус меньше 200 мм в ширину, то тепло он будет держать плохо, и его придется утеплять.
- Для проверки стен из разного рода блоков возьмите в аренду детектор металла и проверьте наличие армирующих элементов в стенах через каждые три-четыре ряда. Продавец говорит, что использовал стеклопластиковую арматуру? Проверьте углы. Углы в любом случае армировались металлом (стеклопластиковая арматура не гнется в отличии от металла) За одно проверьте наличие арматуры в фундаменте. Не нашли арматуру? Проходим мимо.
Пока осматриваете стены, попутно проверьте пол: если пол не бетонный, а по деревянным лагам - попрыгайте по нему. Если почувствовали эффект батута, то значит продавец сэкономил на материалах, и балки и шаг их расстановки не соответствуют пролету.
Кровлю без лесов и опыта альпиниста особо не проверишь, но если вы например как и я увлекаетесь коптеростроением, то можно попробовать рассмотреть кровлю при помощи дрона, хотя что это даст - большой вопрос. Отдельно выделю лишь то, что не стоит брать дом с кровлей из ондулина. У меня был опыт, когда ондулин пробивало насквозь градом.
Отопление дома. Обратите внимание на то, чем продавец предлагает отапливать дом.
- Газовый котел - идеальный вариант, продавец за вас решил главную проблему жизни в своем доме. Правда если горячую воду для душа поставляет тоже газовый котел, а не бойлер (электрический или косвенного нагрева), то это будет поводом поторговаться (газовый котел не может мгновенно нагреть воду с температуры +4 градуса до +70 градусов. В лучшем случае будет +45 - +50
- Твердотопливный котел (дрова, уголь и т.п.). Если к нему не предусмотрен теплоаккумулятор, и главное не предусмотрено место под его установку, то зимой вам придется жить возле этого котла, так как пока он топится, батареи горячие. только погас - батареи остывают. Решить эту проблему можно при помощи теплоаккумулятора на 1-4 куба воды. С пеллетным котлом немного проще, но необходимо будет найти поставщика качественных пеллет
- Электрический котел. Вот тут начинаются чудеса: спросите у продавца о том, какая мощность выделена на дом электросетевой компанией (обычно 15 кВт). После этого из этой цифры вычтите площадь дома, деленную на 10 и получите мощность, которая вам останется на плиту, бойлер и прочие потребители электричества, например для отопления дома в 100 квадратов нужен котел мощностью 10 кВт, значит на плиту, скважинный насос, бойлер, холодильник, компьютеры и лампочки останется всего 5 кВт, но электрическая плита съедает минимум 2 кВт, насос от скважины еще 1 кВт, бойлер минимум 3 кВт, а значит при их одновременном включении любая дополнительная нагрузка (телевизор, комп или даже лампочка в туалете) приведет к срабатыванию предохранителя.
- Тепловой насос. Если дом в средней полосе России, то тепловой насос в лучшем случае приведет к превращению участка вокруг дома в зону вечной мерзлоты.
Удобства (скважина/водопровод, канализация) необходимы в любом доме. Прошли те времена, когда за водой ходили к единственному колодцу в деревне, а туалет был на улице в дальнем углу огорода.
- Если для водоснабжения дома использована скважина, то попросите показать паспорт на скважину. Если его нет, то будьте готовы к тому, что придется бурить новую скважину, или как минимум вызывать людей для обследования имеющейся.
- Обратите внимание как сделан кессон скважины, поищите следы воды внутри кессона (он не должен протекать). Так же выясните, как и на какой глубине проложен водопровод от скважины к дому (глубина должна быть ниже глубины промерзания грунта). Продавец умудрился сделать скважину в доме? Будьте готовы, что скважину лет через 5-10 придется бурить заново, да еще думать, как водопровод в дом завести.
- Если продавец в качестве канализации предлагает септик или другой вид ЛОС, а грунты на участке глина - спросите, куда стекают стоки (на поверхность нельзя, грунты не фильтруют. Решения есть, но они далеко не бюджетные). Если Накопительная емкость, то откачивать ее придется от 1 раза в неделю до 1 раза в месяц.
- Если к дому подведены централизованные водоснабжение и канализация, то это несомненно большой плюс к этому дому.
На самом деле я затронул лишь верхушку айсберга под названием выбор дома для покупки. Нюансов гораздо больше, и для каждого отдельного дома они свои, но я задал направление и для вас (в виде подсказок, куда смотреть при осмотре дома) и для себя (о чем еще необходимо написать в ближайшее время).
На этом я статью не заканчиваю, будут и продолжения и дополнения к статье, так как тема действительно обширная. Поэтому предлагаю подписаться на канал, чтобы не пропустить выхода новых статей о строительстве или покупке своего дома. Так же я всегда готов ответить на ваши вопросы в комментариях.