Даже с полностью дееспособным и вполне адекватным на вид продавцом отменят сделку, если он не мог осознавать значение своих действий или руководить ими.
Как показывает практика, чаще по этому основанию отменяются сделки с участием продавцов преклонного возраста. Возрастные изменения в организме могут повлиять на ясность ума, поэтому риск недействительности сделки с пожилым человеком весьма высок.
Вот любопытный пример: бабушка благополучно продала свою квартиру, а тот покупатель через 3 года перепродал ее.
Женщина, которая стала в итоге собственницей квартиры, взяла ипотечный кредит и была уверена, что банк проверил чистоту сделки и риск отмены точно не грозит. Но как бы не так!
Бабушка внезапно передумала продавать свою квартиру и подала иск в суд, требуя признать сделку недействительной. Экспертиза показала, что у нее были все признаки старческого слабоумия – значит, истец не могла полноценно осознавать свои поступки.
Дело неоднократно пересматривалось, и в итоге Верховный суд признал, что сделку следует отменить. Самое пугающее – что даже ссылка на пропуск срока исковой давности не помогла ответчице, хотя с момента первой сделки прошло уже больше 4-х лет!
А ведь всем известно, что истечение срока давности неумолимо влечет отказ в удовлетворении иска, даже если он абсолютно обоснован. В чем подвох?
Для признания сделки недействительной по мотиву «не мог понимать значения своих действий» применяется особый срок исковой давности:
- 1 год с момента, когда человек узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые влекут недействительность сделки.
Поэтому все зависит от того, с какой даты начинать отсчет того самого 1-го года.
Вот суд и посчитал: исходя из медицинской карты, бабушка имела хроническое расстройство памяти и прочие заболевания, которые могли стать преградой для ее адекватного понимания сделки в течение длительного времени.
Как пояснила сама бабушка, она узнала о том, что продала квартиру лишь после того, как ей об этом сказала ее дочь. И тут же подала исковое заявление в суд.
Выходит, что год исковой давности начал идти буквально накануне обращения в суд, и, конечно же, он не истек. Такая вот ловушка: вроде бы всего срок давности всего один год, но начаться он может даже спустя несколько лет после заключения сделки.
Дело завершилось совсем не весело для конечной покупательницы: она осталась с ипотечным кредитом, но без квартиры (ВС РФ, 9-КГ17-2).
Конечно, с продавца в ее пользу взыскали все выплаченные по сделке деньги.
Но нет никакой гарантии, что их действительно удастся вернуть: нет у продавца нужной суммы – будут удерживать по 50% с пенсии или с зарплаты. Можно представить, сколько лет потребуется, чтобы получить всю сумму.
Этот и другие примеры отмененных сделок с пожилыми продавцами я уже приводила на своем сайте, а в этой статье хотелось бы подробнее осветить вопросы защиты от подобных ситуаций.
Как же обезопасить себя, покупая жилье у пожилого человека?
Понятно, что 100%-ную защиту гарантировать невозможно, но все-таки максимально обеспечить свои интересы перед подписанием договора просто необходимо:
- убедиться, что продавец действительно собственник объекта (заказать на сайте Росреестра выписку из ЕГРН),
- запросить у продавца справку, что он не состоит на учете в психиатрическом учреждении,
- поставить условие для подписания договора – провести предварительное обследование продавца у психиатра в день заключения сделки.
Проконтролируйте, чтобы врач не только побеседовал с продавцом, но и изучил его медкарту.
Был прецедент, когда суд не принял во внимание справку от психиатра, поскольку судебные эксперты по истории болезни установили признаки психического расстройства у продавца (на тот момент его уже не было в живых),
- обязательно заверить сделку у нотариуса под видеозапись.
Нотариусы проверяют продавца по базе лишенных и ограниченных в дееспособности. Да и лишний свидетель сделки никогда не помешает.
Дополнительно можно застраховать сделку от риска изъятия собственности у добросовестного покупателя (титульное страхование).
Страховая компания тщательно проверит договор и возместит покупателю стоимость имущества, если его придется вернуть в случае недействительности сделки.