На прошлой неделе стали появляться отчеты по реализации квартир застройщиками за первое полугодие 2019 года.
Среди данных, которые публикуют новостные порталы бросается в глаза рост продаж от 40 до 65% по сравнению с 2018 годом.
Предлагаю разобраться, что же случилось?
На первый взгляд, все очевидно.
1. Изменение законодательства.
Введенные поправки к 214 ФЗ, которые вступили в силу 1 июля 2019 года создали, если не истерию, то, как минимум, напряжение среди потенциальных покупателей.
И многие из тех, кто не решался на покупку жилья, все же приобрели метры, боясь резкого скачка цен.
2. Искажение информации в СМИ.
Абсолютно все эксперты рынка в течение последнего года сходились во мнении, что рост цены будет. Назывались разные варианты, но, по-моему мнению, рост должен составить 25-30%, не менее. И этот рост уже идет в течение всего года, сейчас можно констатироваться средний рост на уровне 10-15% по итогам июль 2018 - июль 2019.
Искажение информации в СМИ же заключалось в том, что многие журналисты, которые далеки от рынка недвижимости писали о том, что рынок более не будет прежним, что с котлована покупать квартиры будет невозможно, что большая часть игроков (в виде строительных компаний) уйдет с рынка, перейдя в подрядчики.
Но, этого не произошло. По крайней мере в Петербурге.
Проектное финансирование получают даже не самые большие компании, а в целом, порядка 80% объектов продаются по классической схеме, к которой все привыкли. Строят компании на деньги дольщиков.
3. Работа с клиентами застройщиков и агентств недвижимости.
Пройдясь по нескольким агентствам города, я убедился в том, что агенты "закрывают" на сделку "пугалками" о резких скачках цен на недвижимость с 1 июля. То же самое наблюдалось и у ряда застройщиков, которые говорили о плановом повышении и предлагали "застолбить" квартиру залогом или подписать договор сейчас, а не потом.
Но все эти факторы никак не могли повлиять на рост продаж в размере 40-65%.
Так что же произошло на самом деле?
Все очень просто. Если сравнить рынок новостроек в начале года и сейчас, то мы увидим, что у застройщиков достаточно мало квартир в свободной продаже.
Но при этом значительно увеличилось количество квартир по переуступке.
Тут возникает вопрос? Неужели стало столько инвесторов, которые решили заработать на изменении законодательства? Или же застройщики подстраховались и перевели свободные квартиры на своих подрядчиков, чтобы в случае принудительного перехода (а о том, что можно будет работать по старинке узнали застройщики только 22 апреля https://zen.yandex.ru/media/id/5ced46ec77884b00afa9aa15/novostroiki-po-kakoi-sheme-budut-stroit-posle-1-iiulia-2019-5cf01750edb02e27c91d3321)была возможность для манёвра?
Массовый перевод квартир на подрядчиков в сочетании с чуть большим спросом покупателей и инвесторов - вот главная причина резкого скачка продаж.
Статисты могут отчитаться о положительной динамике в новостройке, но в 2020 году во всех газетах мы будем читать о чудовищном спаде, который на цифрах будет пугающим.
Мнение автора:
По факту же, как продавалось жилье, так и будет продаваться. А верить цифрам в этом году, лично я, не очень бы советовал:) Иллюзия, она на то и иллюзия, чтобы заставить смотрящего поверить в происходящее.