Об ограничении цен на аренду жилья в Европе - и почему это не сработает

Россия – это, конечно, не апогей рыночной экономики. Однако не следует думать, что развитые страны Запада – это рынок в чистом виде. Скорее, это микс рынка и социализма – причем в разных странах с разными весами (например, в США больший уклон в сторону рынка, во Франции – в сторону социализма).

Сегодня прочитал интересную статью в свежем The Economist о попытке органами власти контролировать цены на аренду в Европе. (https://www.economist.com/europe/2019/07/18/europe-embraces-rent-controls-a-policy-that-never-works)

Месяц назад в Берлине пошли навстречу протестам и приняли решение о заморозке цен на аренду жилья (за исключением вновь построенного). Более того, цены, признанные «высокими», будут принудительно снижены. Собственники жилья, которые захотят сделать реновации и повысить цену аренды более чем на 0.5 евро за кв. м., должны будут получить согласование.

Меры по ограничению цен на аренду уже действуют во Франции и в Испании. А в Амстердаме пытаются предотвратить инвестиции в жилье инвесторами, которые покупают его с целью дальнейшей аренды.

Инициативы по ограничению цен на жилье в некотором смысле носят конфискационный характер. Цена на недвижимость во многом складывается из денежных потоков, которые получить за сдачу этой недвижимости в аренду. Если денежные потоки от аренды ограничиваются, это приводит к снижению стоимости этой недвижимости для владельцев. Т.е. по сути происходит принудительный трансфер от собственников к арендаторам.

За последние десятки лет мир пришел к пониманию, что рынок – не панацея. Рынок не решает все задачи, которые стоят перед обществом. Могут приниматься нормативные акты, которые ограничивают чьи-то финансовые интересы, при условии, что это приводит к повышению общественного благосостоянии, и при условии, что учитывается баланс интересов различных стейкхолдеров.

Однако в случае с ограничением цен на арендное жилье не идет речи даже о повышение общего благосостояния. От этой инициативы не выиграет никто.

В результате ограничения цен на рынке образуется дефицит арендного жилья. Высокие цены на арендное жилье могли не нравиться жителям Берлина. Однако при регулировании цен они могут лишиться возможности вовсе арендовать какое-либо жилье. При ограничении цены спрос вырастет, а предложение снизится. Все это приведет к тому, что найти жилье станет труднее, а кто-то и вовсе не сможет арендовать жилье. Нужно будет тратить длительное время на поиск жилья и надеяться на то, что вас не опередят другие арендаторы.

Рынок распределяет товары и услуги на основе цены – получает тот, кто готов заплатить больше. При ограничении цены в силу вступает распределение на основе очереди. Товар получает тот, кто готов больше выстоять в условной «очереди». Кстати, это была одна из ключевых проблем экономики СССР: денег у населения было относительно много, а товаров не было. В итоге товар получали те, кто были готовы выстоять в очереди. Или же те, у кого было больше «связей». Разумеется, при таком распределении самого товара больше не становится.

Рынок в чистом виде имеет свои изъяны (например, не всегда стимулирует экономических агентов делать наиболее общественно полезные вещи). Однако рыночный механизм однозначно лучший способ распределить уже имеющиеся блага (такие, как жилье).

Если происходит рост цен, это означает, что рост спроса опережает рост предложения. Берлину следовало бы задуматься о том, как повысить темпы строительства нового жилья. Однако, например, в 2014 г. жители проголосовали против застройки части территории бывшего аэропорта Berlin Tempelhof (который превратился к тому времени в парк), тем самым ограничив строительство нового жилья.


Все это можно понять. Население не хочет платить больше за аренду. И не хочет отказываться от парка. Однако в таком случае остается только один путь – отказаться от развития экономики города. В последнее время Берлин стал одним из крупнейших хабов для стартапов в Европе. Это новые рабочие места и большие поступления в бюджет. Но, разумеется, это и более высокая цена аренды. Нельзя получать одновременно все и сразу: от чего-то приходится отказываться. Таковы экономические законы.

Подписывайтесь на нас в Telegram: https://t.me/bfpchannel
BFP: авторская аналитика от банкира и сертифицированного финансового аналитика (CFA)