Я решил проанализировать ситуацию со строительством небольших домов. Это мое виденье, буду благодарен, если кто-то дополнит в комментариях.
В начале 2000-х годов на рынке строительства домов сложилась уникальная ситуация, которая позволяла строить очень выгодно дома.
Важным моментом было, что даже новички, которые брались строить дома, многие оказались в прибыли, так как сложившаяся ситуация позволяла, и тогда, когда строители делали ошибки все равно оставаться в прибыли. Кстати, это в итоге привело к головокружению от успехов и мифу, что построить свой дом может легко любой.
Поэтому это так сложилось, сейчас расскажу об этом. Вот основные факторы, которые повлияли на выгоду при строительстве домов.
1. Высокая инфляция. В начале 2000-х она была больше 20% годовых.
2. Низкая стартовая позиция, после 90-х годов 20 века. Цены на землю были очень низкими в стране. Разница между 2000 и 2008 была в 10 и более раз.
3. Во время дефолта 98 года, цены на недвижимость в валюте упали в 2 раза, поэтому множество людей предпочитали держать деньги в валюте, а не в недвижимости. Это уже ближе к кризису 2008 года и в кризис, когда цены упали, многие стали доставать валюту, переводить ее в рубли и покупать недвижимость.
4. Цена на стройматериалы была очень низкая. Хорошо помню рекламу кирпичных и железобетонных заводов, которые зимой перед повышением цен на стройматериалы приглашали: «Купите у нас кирпич или железобетонные изделия по старой цене. Бесплатно храните на заводе 100 дней».
Весной всегда было повышение на стройматериалы на 20%. А это очень серьезное повышение.
5.Цена на нефть резко пошла вверх. В 1998 году цена на нефть была 9,1 доллара, в 2000 году цена была 20 долларов, 4 июля 2008 г. цены на нефть марки Brent достигли исторического максимума - 143,95 доллара, разница огромная. Разными путями излишки денег попали на рынок недвижимости. Спрос на готовые дома сильно повысился.
6. Низкие зарплаты строителям - это позволяло дешево строить дома.
7. Появление ипотеки на дома, тоже позволило увеличить цены на дома.
8. К 2008 году, ожидания людей, что все будет только расти, тоже способствовало росту цен и спросу на дома.
9. Большое предложение земли в удобных местах.
Можно и дальше продолжать перечислять факторы, а так же добавлять к любому из названых факторов дополнительные описания. Очень надеюсь, что в комментариях, будут дополнения.
Совокупность этих факторов привела к интересному явлению,когда практически любой проект по строительству дома был успешным.
Множество ошибок, которые были допущены при строительстве новичками сглаживались вышеперечисленными факторами и приводили к снижению прибыли. Например, опытные строители имели доход с дома 200-400%, а новички 100%. При такой доходности сложился миф, что строительство дома всегда выгодно.
В сентябре 2008 года разразился кризис. Он сбил ожидания, что цены будет всегда расти.
Теперь рассмотрим сегодняшний день.
Многие факторы, которые способствовали росту цен на малоэтажные дома исчезли. Например, цена на земли довольная высокая и в удобных местах хороших предложений практически нет.
Цена на нефть в районе 60 -70 долларов. После того, как цена на протяжении многих лет до 2014 года была более 100 долларов.
Теперь время любителей прошло. Раньше ты ошибся в расчетах, но рост цен на дома, привел только к уменьшению доходности от постройки дома. Теперь при ошибках в расчетах, это приводит к убыткам.
Мне лично эта ситуация напоминает подготовку к новому большому росту цен на дома.
Создается низкая база для старта. Новички ушли из строительства домов, остаются профессионалы, которые умеют считать расходы и получать от строительства дома доход.
Низкие доходы населения приводят к формированию большого отложенного спроса на дома. Поэтому как только начнется рост доходов населения, который будет подкреплен еще несколькими факторами, например, низкими ипотечными ставками, новыми удобными районами земли, к которой будут подведены коммуникации, дороги - все это привет к новому росту цен на дома и росту доходности от строительства домов
Вам может быть интересно:
Что выгоднее ипотека или аренда.
Инвестиции: почему лучше купить две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную квартиру.
Если вам интересны мои публикации, поставьте палец вверх, напишите комментарий и подпишитесь на канал.
Спасибо за внимание!