Проверка договора купли-продажи (ДКП), достаточно сложный процесс. Даже такой простой документ как предварительный договор на внесение предоплаты за квартиру (соглашение + расписка) имеет свои нюансы. Предварительным его называют, т.к. заключается в качестве обеспечения основного договора купли-продажи в будущем.
Основным параметром предварительного договора к ДКП является сумма, вносимая покупателем. Только вот чем является эта сумма? По договорам покупки чего-либо, есть два варианта, внесения предоплаты: аванс или задаток.
Если заключение предварительного договора оформляется путем вноса аванса и ДКП не состоялся, например, когда продавец просто передумал продавать квартиру или нашел другого покупателя, то аванс полностью возвращается покупателю, плюс, взыскивается штраф в процентах или твердой сумме. Стоит отметить, что аванс служит подтверждением подписания в будущем основного договора вне зависимости от его размера, т.е. если, к примеру, вы продаете 4х комнатную квартиру за десять миллионов, а аванс всего лишь двадцать тысяч, то это не меняет обстоятельства дела, раз выдан аванс, то ДКП нужно будет заключать. Практика рынка недвижимости диктует именно такую форму предоплаты, т.к. сделки бывают из большой цепочки связанных ДКП, т.н. альтернативная сделка и продавцу выплачивать двойной задаток не хочется, т.к. закон не регламентирует по какой причине продавец не вышел на сделку (виноват лично он или виноват другой продавец по ДКП в альтернативной сделке).Вообще, авансовый договор — это жаргон и в ГК РФ нет такого термина, поэтому, к его составлению надо подойти максимально серьезно. Ведь, можно написать штрафные санкции не только для покупателя, но и продавца. Это более справедливый вариант, т.к. многие соглашения по предоплате, оформляемые через риэлторские агентства, представляют собой, кабальный договор не в пользу покупателя, т.е. штрафные санкции предусмотрены для покупателя, а для продавца в лице (агентства недвижимости) не предусмотрены. Как правило на это не обращают внимание, но если вы воспользуетесь услугами юриста по недвижимости, то штрафные санкции будут равноправны для обоих сторон. Юридически, аванс — это предоплата по договору купли/продажи. Но на этапе предварительной договоренности между продавцом и покупателем никакой договор о покупке квартиры не подписывается. Тем самым, возникает вопрос? Как это так, аванс есть, а договора нет? Поэтому, такой «псевдоаванс» никакой юридической силы не имеет. Правильнее назвать «символическое подтверждение намерения выйти на сделку», но в житейском обиходе слово аванс прижилось, несмотря на безграмотность применения этого термина. Другое дело, задаток — это определенное обязательство и оно прописано в ГК РФ. Поэтому, если стороны не против, то юридически правильнее оформить передачу денежных средств именно задатком.
Если заключение предварительного договора оформляется путем вноса покупателем задатка , то по 381 ГК РФ п.2, вы — как покупатель можете вернуть задаток в двойном размере, если продавец не может подать документы на регистрацию сделки точно в срок см. 487 ГК РФ и 314 ГК РФ .Если ДКП успешно выполнен, то сумма задатка (в без всяких коэффициентов) засчитывается в счет стоимости недвижимости. Но при любых обстоятельствах покупатель задаток никогда не получает назад, если он сам виноват в срыве сделки. Например, бывают случаи, когда вроде бы юридическая чистота квартиры нормальная, покупатель вносит задаток, а затем появляются обстоятельства, при которых он не может выйти на сделку, несмотря на потерю задатка.
Стоит отметить, что заключение предварительного договора путем вноса залога в корне неверно, т.к. обеспечение исполнения обязательства при продаже квартиры может быть только в денежном эквиваленте, но никак не в форме имущества. Одним словом, залог, в отличие от аванса и задатка, носит не денежный характер. Залог оставляют при аренде, но не продаже квартиры. Например, если вы арендовали жилье и испортили что-либо в квартире, то возмещение ущерба арендодателю как раз и выполняется из залоговых средств. Но в ДКП фигурируют стороны: продавец/покупатель, а не арендатор/арендодатель. Однако, не разбираясь в специфике юридической терминологии, покупатель может запросто сделать расписку на внесении залога, так сказать по привычке, т.к. долгое время снимал жилье и это слово у него осталось в памяти, как вариант, предоплаты. Это еще один аргумент в пользу помощи юристов при продаже квартиры.