Один мой знакомый, который планирует в ближайшее время покупку квартиры, спросил о загадочном слове «эскроу». В общих чертах я рассказал ему о реформе, пообещав отправить ссылки на статьи с более подробной информацией. Выслушав меня, он сделал простой вывод — это касается новостроек, на вторичном рынке не скажется.
Действительно, не все понимают до конца возможные последствия реформы, в том числе ее влияние на «вторичку». Да что там, даже эксперты высказывают на этот счет разные мнения. Мы в свою очередь попытались разобраться вместе с представителями рынка недвижимости в возможных связях «эскроу» и «вторички».
После 1 июля 2019 года начинает действовать новая схема финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Правда, некоторые застройщики пока продолжают возводить жилье по старым правилам. По данным Москомстройинвеста, сейчас порядка 85% таких объектов. Генеральный директор «Дом.РФ» Александр Плутник во время Московского урбанистического форума (Moscow Urban Forum) заявил, что с использованием эскроу строится лишь 6,5 млн кв м жилья.
«Вторичка» пока чувствует себя относительно спокойно, никаких неожиданностей не происходит. Где-то цены растут, а где-то падают. Например, за последние пять лет, согласно исследованию, проведенному порталом Domofond.Ru, из 115 городов в 60 цены выросли, а в 55, напротив, снизились.
В «Авито-Недвижимость» нам рассказали, что в июне по сравнению с предыдущим месяцем динамика роста цен замедлилась: на первичном рынке стоимость квадратного метра по России выросла на 0,2% до 70 360 руб, а на вторичном – незначительно сократилась, на 0,2% до 64 830 руб. С другой стороны, данный показатель является максимальным с июня 2015 года.
Согласно исследованию, за последний год жилье на вторичном рынке подорожало в 30 из 32 участвовавших в исследовании регионах. По этому показателю на первом месте оказались Татарстан и Приморский край. В дальнейшем, по мнению аналитиков крупнейшего сайта частных объявлений, стоимость квадратного метра повысится, однако рост не будет скачкообразным.
Директор компании «Жданов Групп», ссылаясь на прогнозы экспертов говорит о том, что 2019 год — выгодное время для приобретения квартиры на вторичном рынке, так как цены, за исключением столичных городов, должны понизиться на 10%.
«Можно предположить, что вторичное жилье какое-то время будет более востребованным, тем более, что по прогнозам экспертов, в 2019 году планируется снижение стоимости «вторички» в среднем на 10%. Исключение составляют лишь Москва и Санкт-Петербург, где она может незначительно вырасти», - отметил Евгений Жданов.
По мнению руководителя оператора недвижимости «Перспектива 24» в г. Екатеринбурге Артема Курмачева, удорожание квадратного метра будет плавным, однако изменения станут заметны лишь с конца 2019 – начала 2020 года.
«Учитывая постепенный рост цен на рынке вторичного жилья, застройщики как минимум в ближайшие полгода-год могут не увеличивать цены на новостройки, чтобы поддержать спрос, – считает Курмачев. – Резкое же повышение может спровоцировать отток потенциальных покупателей на вторичный рынок и лишить их продаж. Для удержания цен некоторым застройщикам, возможно, придется пойти на снижение собственной выручки. Небольшие застройщики, у которых прибыль и так была минимальна, скорее всего будут уходить с рынка, произойдет его консолидация».
Основатель компании Modulbau Демид Костерев отмечает, что спрос на вторичку «поползет вверх».
«Такое движение определенно рискует вызвать рост стоимости на весь сектор. К примеру, средний уровень цен на вторичном рынке Москвы за последний год увеличился на 5%: уже в начале 2019-го средняя стоимость составила рекордные 206 тысяч рублей за метр», - сказал Костерев.
Однако он подчеркнул, что эти изменения произойдут не сразу, переход на эскроу будет плавным, уйдет не один год.
Эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский замечает, что квартиры на вторичном рынке пользуются стабильным спросом.
«Все это стало результатом, во-первых, трехлетней стагнации на рынке, когда цены планомерно снижались и на данный момент дошли до определенного равновесного уровня. Во-вторых, катализатором изменения динамики на рынке стали изменения в законодательстве», – считает эксперт.
Один из возможных сценариев, который описывает Пайзанский — рост цен на «вторичку» в районе 6-8%, пик которого придется на осень. Все это будет следствием того, что застройщики поднимут цены, и покупатели переключатся на вторичный рынок, который со временем также начнет дорожать на фоне дешевеющей ипотеки.
«Далее ситуацию будет диктовать рынок – существенную роль сыграет спрос, а также понижение или повышение ставок по кредитам. Более ясная картина будет вырисовываться в ноябре», – сказал эксперт.
Спрос на первичном рынке в ближайшие годы будет падать, так считает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Он объясняет это тем, что крупные игроки будут вынуждены переформатировать внутренние бизнес-структуры, а некоторые более мелкие компании либо прекратят свою деятельность, либо будут поглощены конкурентами. Все это приведет к увеличению спроса на вторичное жилье.
Эксперт отмечает, что в данной ситуации продавцам «вторички» главное не поддаваться соблазну увеличивать цены, решив «не отставать» от новостроек, которые будут дорожать.
Он добавил, что по прогнозам компании, в результате изменений на первичном рынке столичная «вторичка» в 2019 году может получить дополнительно порядка 15% спроса.
Что касается ценовых ожиданий продавцов и покупателей на столичном рынке «вторички», то здесь, согласно исследованиям «ИНКОМ-Недвижимость», наблюдается максимальное совпадение за последние четыре года.
По мнению аналитиков «НДВ-Супермаркет недвижимости», ввиду изменений на рынке новостроек, вторичное жилье подорожает в ближайшие два года на 10-15%.
Эксперты компании объясняют это тем, что, работая по новой схеме, застройщики будут вынуждены поднять цены, так как вырастет себестоимость строительства. Таким образом, часть покупателей переключится на рынок вторичного жилья. Увеличение спроса и повлечет за собой рост цен.
2019 год — исторический для строительной отрасли, для рынка недвижимости. О последствиях реформы, действительно, говорить пока рано. Однако сегодня самое время делать прогнозы, наблюдать... Ну а выводы сделаем по прошествии времени, сравнивая прогнозы с современными реалиями.
Читайте: Эксперт: застройщики будут вынуждены снизить цены