Видео прогноз на 2019 год в конце статьи!
Старший партнер сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов дает прогноз на тектонические изменения на рынке недвижимости в России и свои рекомендации инвесторам и застройщикам.
Что ждет рынок недвижимости?
1. ИнЪекция дешевой ипотеки, сделанная рынку в 2018 году, дала краткосрочный эффект. Рынок "ожил" буквально на один год и снова готовится к падению.
2. В больших городах наметился перезастрой. Застройщики слепо хватаются за Земельные участки, где чаще всего их ждет агрессивная конкурентная среда. Ловить клиента в красном океане и делать скидки, вот, что их ждет на Земельных участках, которые им кажутся "легкими для освоения".
3. Проекты по комплексному освоению территорий будут по силам 3-4 крупным компаниям. Очевидно, что такие структуры как ДОМ.РФ подомнут под себя Эконом-сегмент и проекты массовой застройки.
4. Рынок вторичной недвижимости в старом фонде ждут нелегкие времена. Старый фонд все меньше интересен покупателям. И если и покупается, то только в тех локациях, где давно ничего не строилось.
5. По имеющейся информации в некоторых городах Банки одобряют заемщиков, у которых ежемесячная выплата по ипотечному займу будет составлять до 60% от общего дохода семьи. Достаточно одному из заемщиков потерять работу и мы получим дефолтный займ. Неосторожная, но в то же время вынужденная мера, приведет к тому, что к 2022 году возрастет количество проблемных активов, которые своими ценами могут обрушить рынок жилья. Некоторые районы массовой дешевой застройки ждет геттоизация.
6. Арендная ставка на жилье будет постепенно выравниваться со средним платежом по ипотеке. Тенденция усилится с выходом на рынок в 2022 году поколения бэбибумеров (скачок рождаемости с 2001 по 2008 год). Это поколение отрицательно воспринимает ипотеку и не хочет себя связывать с одним местом проживания. Такой расклад сделает для Застройщиков интересным сегмент Апартаментных Домов.
РЕЦЕПТ ВЫЖИВАНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ!
1. Очевидно, что от комплексного освоения территорий следует переключаться на точечный поиск интересных локаций. Особый интерес в крупных городах следует уделять Недооцененным районам, в которых за последние 20 лет не строилось ни одного квадратного метра жилья. Выживать будут те Застройщики, кто от гигантонизма и жадности перейдет на smart-инвестирование.
2. Следует все пристальнее следить за аналитикой рынка, благо таких программ как Пульс Продаж увеличилось и в каждом городе есть доступные решения. Такие системы позволяют просчитать локацию и предельный объем продаж в локации. Ориентируясь на полученные показатели, следует считать денежный поток в единицу времени и не допускать растягивание реализации объекта более чем на 2 года. При проектировании и согласовании проекта необходимо учитывать историю и объемы продаж в локации.
Система Пульс Продаж решает это эффективно!
3. Проводить точечный анализ вторичного рынка перед проектированием. Анализировать цены, планировки и спрос по истории сделок вторичного жилья, такие данные можно собирать с помощью Домклик от Сбербанка. Итория продаж вторичного жилья - отличный способ проектирования квартирографии.
4. Отказаться от классических отделов продаж. И заменять продавцов новостроек на Консультантов по покупке жилья. Консультант должен владеть навыками анализа вторичного и первичного рынка, обладать компетенцией построения финансовой и юридической схем сделок. Отказаться от Зарплатной мотивации и переводить отделы продаж исключительно на сдельную систему работы.
5. Сокращать издержки на классический маркетинг. Следует отказаться от seo-продвижения, как от изжившей себя модели. Группа маркетинга не может сегодня работать без прямого подчинения службе продаж. Следует пересмотреть подходы к продвижению продукта на рынок. Страшно себе представить, но сегодня ни один отдел продаж в России не владеет навыками активного поиска покупателей.
6. Следует пересмотреть систему агентских выплат. Платить за лидогенерацию, которую выдают за работу с клиентами не стоит. Жестко пресекать все паразитирование на Брендах Застройщика.