С начала жилищной реформы прошло уже 14 лет. В течение всех этих лет существует спор, который никак не может найти однозначного решения ни законодательно, ни в суде. Суть проблемы заключается в следующем: является ли управляющая организация представителем собственников помещений в доме или же нет? Если организация является представителем, то она тем самым выступает как агент, который заказывает услуги и работы у третьих лиц, действуя в интересах собственников, но не в своих личных.
Судебная практика по вопросу
В недавнем Письме ФНС от 13.08.2018 № СА-4-7/15613@ ведомство попыталось обобщить судебную практику по этому вопросу. Вот что важно отметить.
Во-первых, ФНС подчеркнуло, что для квалификации статуса управляющих организаций надо учитывать не только условия договоров управления, но и фактические обстоятельства их исполнения.
Во-вторых, главным принципом, применение которого помогает решить вопрос, является следующий: если управляющая организация направляет все средства, полученные от собственников за содержание жилья, подрядчикам и поставщикам, то управляющая организация будет агентом. Если же организация часть средств оставляет себе, а также если самостоятельно оказывает услуги и работы, то организация не будет агентом.
Что не учитывает суд?
Позиции судов, как и позиция ФНС, недостаточно обоснованы. В таких делах не учитывается, что управляющая организация по определению не является представителем собственников перед третьими лицами. Конструкция договора управления (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ) не предполагает, что организация является посредником. Тот факт, что организация привлекает третьих лиц, не означает, что организация не является самостоятельной стороной правоотношений. Именно это и предполагается, например, статья 313 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает механизм исполнения третьим лицом.