Не раз участвовала в судебных разбирательствах об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. Чаще всего схема проста: очень смышленый предоставляет в ЕГРН подложные документы о праве на землю, обычно — архивные копии документов. Регистрирует право и быстро участок продает за неплохую сумму.
Так как этот участок гражданин выделил из общей массы государственной земли, государство имеет право забрать участок в судебном порядке у любого последующего владельца. Формально все будет в рамках закона.
Вот один случай из практики.
Гражданин А. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права на земельный участок. Ранее возникшего, значит — до введения в силу ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В качестве подтверждающего документа представил архивную копию постановления местной администрации о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства и последующей эксплуатации нежилого здания. Предварительно гражданин А. земельный участок поставил на кадастровый учет на основании все того же постановления.
Росреестр регистрирует за гражданином А. право собственности на земельный участок. Почему это не верно?
В этом случае Росреестр ссылался на статью 25.2 Федерального закона № 122-ФЗ. Действительно, в ней было указано, что земельные участки, которые предоставлены гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, можно оформить в собственность. Но только участки для индивидуального жилищного или гаражного строительства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства. Итак, первая оплошность.
Гражданин А. продает земельный участок гражданину Г. за несколько десятков миллионов рублей. В свою очередь, гражданин Г. продает земельный участок гражданину П., который передает его банку в качестве отступного за не исполненное обязательство. Цикл завершен за каких-то полтора года.
Чуть позднее выяснилось, что постановление о предоставлении земельного участка, которое гражданин А. предоставил в Росреестр, местной администрацией никогда не издавалось. Об этом свидетельствовали записи журнала регистрации постановлений за спорный период. Хотя номер постановления и совпадал с реальным, но вот его дата и содержание — нет.
Администрация обратилась в суд с требованием изъять земельный участок из незаконного владения банка — актуального владельца земли.
Доводы администрации:
- изначально право собственности на участок зарегистрировано с пороком, на основании подложных документов. Значит, право собственности банка на земельный участок не основано на законе;
- земельный участок выбыл из государственной собственности в обход закона и воли уполномоченного органа. Ведь местная администрация не принимала решение о предоставлении участка гражданину А. Он его попросту подделал.
Банк настаивал на том, что он является добросоветным приобретателем земли, и не мог знать о порочности первоначального права собственности.
Арбитражный суд удовлетворил исковое заявление администрации и истребовал земельный участок у банка. Кроме того, поставил под сомнение добросовестность банка. Ведь последний имел возможность перед совершением сделки запросить сведения из ЕГРН и проверить все документы в отношении участка.
Как защититься от подобного мошенничества:
- для начала запросите из ЕГРН выписку о переходе прав на земельный участок. Так вы узнаете обо всех сделках в отношении земли. Стоит насторожиться, если за последние 2–3 года участок продают не в первый раз;
- ВСЕГДА просите у продавца оригинал правоустанавливающего документа на землю. Не полагайтесь только лишь на выписку из Росреестра;
- если продавец владеет участком на основании старых документов — государственный акт на землю, свидетельство на землю образца 1993 года, договор о застройке земельного участка и проч., ОБЯЗАТЕЛЬНО запросите сведения о таких документах в местном или областном архиве. Лучше — обратитесь к юристу.