Читатель задал вопрос: получили земельный участок по договору дарения, не межевали, но подписали акт согласования границ земельных участков соседей с двух сторон участка. Продавать участок не планируют. Меж тем, идет назойливая информация о необходимости провести межевание участка. Зачем?
Расскажу один случай из своей судебной практики.
В 2015 году гражданин Г. обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка для строительства жилого дома. Участок просил в аренду.
Администрация опубликовала извещение о предоставлении участка (в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса РФ). На извещение никто не откликнулся, о своем намерении приобрести этот же участок не заявил.
По истечении 30 дней с момента опубликования извещения гражданину Г. утвердили схему расположения земельного участка на КПТ, а в последствии — заключили с ним договор аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.
Спустя два года в администрацию прилетело извещение о судебном заседании. Гражданка Е. утверждает, что земельный участок, предоставленный гражданину Г. в аренду, на самом деле принадлежит пй на праве собственности. В доказательство прикладывает выписку из ЕГРН: земельный участок по адресу такому-то, площадью около 2000 кв.м., границы не утверждены в установленном законом порядке. Право зарегистрировано на основании выписки из похозяйственной книги.
Выглядело это примерно так:
Как же так?
Когда гражданину Г. утверждали схему расположения земельного участка на КПТ, провели обследование территории. Как было видно из составленного акта обследования — территория не огорожена, свободна от зданий и строений. У восточной границы участка расположен жилой дом, права на который не были зарегистрированы.
Итак, гражданка Е. ссылается на выписку из похозяйственной книги, в которой есть только площадь земельного участка и его назначение — для личного подсобного хозяйства. И предлагает гражданину Г. в качестве мирного разрешения спора выкупить часть ее земли по цене более миллиона рублей.
Как разрешить ситуацию судье с точки зрения права?
Поскольку в ЕГРН сведения о границах земельного участка гражданки Е. отсутствуют и, теоретически, он может находиться в любой точке населенного пункта, нужно эти границы определить. Сделать это можно путем уточнения границ земельного участка в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
При заявительном порядке владелец земельного участка обращается к кадастровому инженеру, который составляет межевой план. Границы земельного участка кадастровый инженер определяет:
- на основании правоустанавливающих документов. В нашем случае — выписки из похозяйственной книги, в которой нет сведений о границах и местоположении участка;
- если в правоустанавливающих документах нет сведений о границах, тогда на основании утвержденного проекта межевания территории;
- если нет утвержденного проекта межевания территории или в нем отсутствуют сведения о нужном земельном участке, тогда по существующим на местности пятнадцать и более лет границам. Такие границы должны быть закреплены с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения. Проще говоря — забор.
В суде разрешить ситуацию возможно путем назначения судебной экспертизы.
Администрация и гражданин Г. возражали против проведения экспертизы, поскольку: в правоустанавливающих документах о земельном участке отсутствовали сведения о его границах, проект межевания спорной территории не утвержден. При допросе соседей в суде установили, что и пятнадцатилетняя межа отсутствует: спорный земельный участок огорожен лишь частично со стороны дома, забор на границе с соседями переносится и перестраивается каждые 2-3 года.
По ходатайству гражданки Е. судья все же назначил землеустроительную экспертизу. Производство по делу приостановили на срок проведения экспертизы.
Через месяц мне позвонил гражданин Г., который также был полноправным участником судебного спора. Он рассказал, что гражданка Е. отказалась от иска, поскольку поняла, что доказать расположение ее земельного участка в определенных границах не сможет.
Гражданин Г. и гражданка Е. пришли к мировому соглашению, утвержденному судом. В договоре аренды произвели замену арендатора — гражданина Г. на гражданку Е. Дополнительно гражданка Е. возместила гражданину Г. ранее уплаченные арендные платежи.
Если бы гражданка Е. своевременно провела кадастровые работы и межевание земельного участка, она избежала бы и судебного спора, и финансовых затрат.
Нужно ли в отдельной статье написать необходимость межевания земельного участка именно с точки зрения права? Поставьте лайки этой статье или напишите в комментариях свое мнение по этому поводу.