Я уже делал обзор на ЖК "Белая Дача" в двух частях (Часть 1 и Часть 2). Так как офис продаж этих двух ЖК один, то я решил добавить еще информацию про ЖК Кузьминский Лес. Первая очередь этого ЖК сдается в те же сроки, что и Белая Дача. Одинаковые дома, расположение в одном р-не и ценник начинается от 120 тыс рублей за квадратный метр.
Начнем. Я постараюсь вложиться в одну статью. Сравнение сделаем как раз во второй части.
Комплект попал в программу реновации, точнее наоборот. На месте старых 3х, 4х и 5ти этажных домов будет построен небольшое комплект с закрытой территорией. Планируется строительство в несколько очередей. Точных сроков еще нет, в том числе и дату открытия продажи 2й очереди.
Не знаю, на сколько хорошо, когда такой район с 4х этажной кирпичной застройкой будут сносить. Возможно дома действительно аварийные, или другая причина.... Но как я понимаю стремный панельный 12-тиэтажный дом останется. И тут конечно я понимаю, что вопрос не улучшении внешнего вида Москвы и МО, а просто в стоимости земли и понятно, что 4х этажный дом дешевле снести, чем 12ти этажную панельку.
1. Офис. План застройки.
Про офис и как в нему добраться я говорил в первой части обзора ЖК Белая Дача, прочитать можно здесь.
Можно взглянуть на макет, который нам демонстрируют и обещают построить.
2. Расположение
ЖК имеет хорошее транспортное расположение. Есть удобный выезд на МКАД, а до метро Котельники можно дойти где-то за 15 минут. Конечно это последняя станция, но до центра (метро Таганская) можно добраться за 29-30 минут. Для такого города как Москва - это довольно быстро.
Важным преимуществом данного ЖК является наличие зеленой зоны, а точнее Кузьминского Парка. И это плюс не только из-за экологии, возможность утренних пробежек и прогулок, но их вы точно уверены, чтобы в сторону парка никто не будет стоить новые ЖК, и сам район не будет увеличиваться в размерах, превращаясь в гетто. Парк также служит природным щитом от МКАД, который довольно близко. На территории ЖК слышен гул от МКАД, но выбирая город, вы автоматически соглашаетесь на данный шум. В самом доме конечно не будет слышно трассы. В 300 метрах от 2ого корпуса идет строительство поликлиники.
3. Качество дома и отделки.
Начнем с внешнего вида самого дома. Дом уже строят около 1 года и можно посмотреть до внесения денег, где расположен фактически дом. Куда выходят окна, и что происходит с фасадом. Почему именно про фасад, да потому, что мы знаем проблему про внешнюю плитку на пиковских панелях.
По фото видно, что серый дом, который будет находится дальше всех домов от лесопарковой зоны имеет небольшие проблемы. Не знаю, как это будет решать ПИК, т.к. риск падения плитки после ввода в эксплуатацию данного дома никто не будет отменять. Возможно плитка отваливается при монтаже дома и для эксплуатации это не проблема, но все же это явный минус в данный момент.
Отделка квартир будет стандартная. Тут нужно просто отметить, что отделка будет. Плюс это или минус - решает каждый уже.
План дома - это стандартная пиковская 25ти этажная башня. В центре на схеме видно 4 лифта (надеюсь производство OTIC). Как всегда по центру располагается студия, это скорее всего единственная квартира, в которой будет слышен шум из коридора, если не менять входную дверь от застройщика.
4. Инфраструктура.
Инфраструктура аналогичная ЖК Белая Дача. Но тут уже в пешей доступности МЕГА Белая Дача, ИКЕА, Castorama, что не может радовать конечно. Важным момент конечно тут, что это уже жилой район. Есть муниципальный действующий сад, школа, поликлиника, спортивные школы и секции. Так же идет строительство новых объектов детского сада, поликлиники, школы, т.к. увеличится количество проживающих в данной районе. Обещают построить паркинг, но это не ранее 2024 года. И вот с парковкой должно стать сложнее после запуска 1й и 2й очередей, т.к. вместо низкой этажности появятся многоквартирные башни. ПИК обещает это решить за счет правильной планировки при строительстве домов. Но мы же помним, что внутренний двор будет без машин. Поэтому это никак не решит проблему парковочных мест, а в сторону парка (к нашему счастью) нельзя вырубать деревья и делать огромный плоскостной наземный паркинг.
Недалеко от ЖК в данный момент есть мини парк с прудом и церковью. Что тоже в плюс конечно.
5. Этапы. Сроки строительства 1й очереди.
1й и 2й корпуса по срокам ДДУ обещают сдать в I квартале 2021 года. Но учитывая задачи застройщика и текущую стадию строительство домов я думаю, что они успеют до конца 2020 года. Конечно мы не забываем, что до 3х месяцев может занять приемка и ожидание по устранению косяков от застройщика и его подрядчиков. 2й корпус обещают сдать даже раньше, в феврале 2021 года, т.к. он уже готов и имеет всего 17 этажей с учетом первого высокого этажа под коммерческие помещения
Визуально 2й корпус готов, а 1й корпус имеет 13 готовых этажей и строительство идет активно.
Как по мне, то застройщик хочет максимально быстро ввести в эксплуатацию сразу 2 дома, которые в данный момент строит и скорее всего их сдадут раньше обозначенного срока, т.к. дома простые, панельные и небольшие. Это сделано для того, чтобы повысить стоимость квадратного метра для следующих очередей. После 1 июля 2019 года застройщики будут меньше продавать на этапе котлована и больше после сдачи и запуска дома, чтобы компенсировать потери от невозможности пользоваться деньгами от покупателей (по сути вкладчиков в проект). Для потенциальных покупателей уже будет открыт шоу-рум в действующем доме и офис продаж. Плюс они смогут показать какая рыночная стоимости квартиры с ремонтом в этих домах и как выгодно можно вкладываться в новые корпуса. Это еще одна причина будет купить и забронировать сегодня, а не через месяц или год.
Лично для меня - это плюс, т.к. у ПИКа есть мотивация сдать как можно быстро первую очередь и если вкладываться в этот ЖК, то можно получить квартиру раньше указанного срока и быстрее окупить вложенные деньги.
6. Стоимость. Рост цен и квадрометров.
Будем рассматривать как всегда на примере студии и однокомнатной квартиры. За основу я взял 25-ти этажный дом, корпус 1. Он мне больше понравился, т.к. дом имеет границу с парком и за ним уже ничего не построят. Хороший вид из окно.
Студии продаются только с видом во двор. Понятно, т.к. это самый популярный товар и его все равно купят. Стоимость начинается за 19,8 кв.м. от 3,063 млн рублей без учета скидок. Оптимальный квартира на мой взгляд сейчас есть на 21 этаже за 3,080 млн рублей. У нее хороший вид на небольшой парк с прудом и церковью, просто который говорил ранее, не смотря на планируемые новые очереди ЖК.
Из оптимальных вариантов. Есть евро2ка: 39,3 кв.м. с видом на лес. Стоимость начинается от 4,908 млн рублей. В целом за полноценную квартиру со спальней и кухней-гостинной менее чем за 5 млн рублей - это хорошее вложение с такими видовыми характеристиками.
Стандартные варианты. Есть стандартная 1 комн. квартира, 33,5 кв.м. на 8 этаже, вид во двор от 4.381 млн рублей. Стоимость за квадратный метр чуть больше 130 тыс рублей с учетом отделки.
А вот 41,2 кв.м. с видом также во двор можно купить всего от 4,7 млн рублей на 15 этаже. Т.е. стоимость за квадрат тут 114 тыс. рублей. Если вам важна прощать, а не видовые хар-ки, то лучше выбирать такой вариант.
Идеально конечно, когда можно купить квартиру в МО рядом с метро или ж/д станцией без отделки за 100 тыс рублей за квадратный метр и где-то 115-120 тыс рублей уже с отделкой. Но все же стоимость за метр она слишком обобщенная, т.к. много есть факторов.
Заключение. Итоги.
Минусы:
- Шум от МКАД, дома очень близко расположены друг к другу
- Плоха экология района
- Район попал в программу реновации, ожидается "большая стройка" на ближайшие 5 лет.
- Ожидаются проблемы с парковкой автотранспорта
- Сдача ЖК только I квартал 2021 года
- Вложение в новостройки - это всегда риск.
Плюсы:
- Пешая доступность к метро Котельники (15-20 минут)
- Удобный выезд на МКАД, другие шоссе.
- Развитая инфраструктура района Котельники (МЕГА, ИКЕА, поликлиники, детсад, школы в пешей доступности)
- Рядом Парк Кузьминки
- Граница с лесопарковой зоны- гарантия от застройки новыми домами
- Стоимость за квадратный метр с отделкой около 110-120 тыс рублей.
- Ожидается сдача 1й очереди раньше сроков, идет активное строительство 2х корпусов.
- Двор без машин (только вот не понятно куда ставить машины до 2024 года)
- Квартиры с отделкой, в которой можно сразу жить (нужно только купить мебель конечно).
- Лифты OTIC, высокий первый этаж по коммерческие помещения.
- Выгодная покупка в ипотеку по низкой ставке первичного жилья.
Личное мнение.
Данный ЖК приятно удивил своим расположением и скорость застройки. Думаю в итоге получится хороший комплект эконом класса возле МКАД и пешей доступности от станции метро Котельники.
Строительство новых дорог или станций метро тут не планируется, поэтому ожидать за счет этого увеличение цен я бы не планировал. Сейчас стоимость за кв.м. соответствует рынку и строительству объекта. Стоимость тут вырастет, но не значительно, где-то на 20-25% не более, т.к. есть рядом готовы ЖК Орандж Парк от ПИК в пешей доступности до метро и монолитными домами без отделки, т.к. ремонт от ПИКа - это всегда сюрприз, но я бы оставил уже как есть, т.к. вы покупаете с ремонтом и его оплачиваете.
И еще! Вложения в новостройку - это всегда риск. Учитывайте это. Если хотите снизить риски - покупайте после 1 июля 2019 года через эскроу счет, но цена будет на 10% точно уже дороже. А закон этот защищает вас только частично, он защищает нашу банковскую систему и доходы банков.
Спасибо за прочтение. Что нужно еще посмотреть или где сделать обзор ? Напишите в комментариях. И конечно ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал здесь!
Обзор на ЖК "Белая дача" здесь.
Прочитать про ошибки, при выборе недвижимости можно в статьях: "Почему люди теряют деньги при покупке недвижимости" и "Что нужно знать, чтобы выгодно купить квартиру".
