В конце статьи есть основные тезисы, а её краткое изложение читайте в нарративе.
Земля в городах и других населенных пунктах территориально поделена на зоны. На языке Градостроительного кодекса РФ они называются территориальные зоны. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают определенные правила: для чего можно использовать землю, какие строить объекты недвижимости, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и некоторые другие правила.
Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования.
Вид разрешенного использования земельного участка напрямую влияет на возможность использовать его для желаемых целей.
Например, для строительства магазина на участке с видом разрешенного использования "индивидуальный жилой дом" вам не выдадут разрешение на строительство. Почему? Потому что участок образован именно для строительства индивидуального жилого дома. На практике магазин, конечно, можно построить и без разрешительной документации, но права на него зарегистрировать все равно не получится.
Виды разрешенного использования бывают:
а) основные — то есть приоритетные для определенной территории;
б) вспомогательные — используются в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным;
в) условно-разрешенные — цели, для которых участки на определенной территории можно использовать только при соблюдении конкретных условий.
Вид разрешенного использования участка содержится в сведениях ЕГРН. Чтобы его узнать, просто запросите выписку из ЕГРН или посмотрите сведения на публичной кадастровой карте.
Все существующие виды разрешенного использования земельных участков закреплены в местных Правилах землепользования и застройки, а также в специальном Классификаторе, который утвердило Министерство экономического развития России от 01.09.2014 № 540.
Как изменить ВРИ собственнику участка
Как закреплено в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка.
Сначала выясните, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок. Это можно узнать на градостроительном атласе вашего города (интернет-портал), но вернее всего — сделать запрос в местную администрацию.
Собственник может выбрать несколько основных либо основных и вспомогательных ВРИ из тех, которые разрешены регламентом для территориальной зоны.
Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете (ГКУ) земельного участка в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.
Обратите внимание, что Верховный суд РФ не так давно в своем обзоре судебной практики от 14.11.2018 разъяснил, что вспомогательный ВРИ лишь дополняет основной вид использования, и не может его подменять.
Как изменить ВРИ арендатору государственного или муниципального земельного участка
Арендатору нужно обратиться в местную администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка (основного или вспомогательного).
Вид разрешенного использования не изменят, если:
1. Договор заключен по результатам аукциона (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ);
2. Изменение ВРИ не соответствует правилам предоставления земельного участка. Например, участок предоставили без проведения торгов, а изменить ВРИ хотим на такой, предоставление которого возможно исключительно на торгах (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 14.11.2018).
Резюме статьи:
1. Территория населенных пунктов поделена на территориальные зоны;
2. Для каждой территориальной зоны есть градостроительный регламент. Им установлены возможные виды разрешенного использования земли на части территории населенного пункта;
3. Узнать, к какой территориальной зоне относится ваш участок можно в местной администрации. А вид разрешенного использования — в ЕГРН;
4. Виды разрешенного использования бывают основные, вспомогательные и условно-разрешенные;
5. Собственник может самостоятельно изменять основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка;
6. Арендатору государственного или муниципального земельного участка нужно получить решение местной администрации об изменении основного или вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка;
7. Для условно-разрешенных видов использования земли ВСЕГДА нужно получать разрешение местной администрации.
Статья вышла увесистой, поэтому об изменении условно-разрешенного вида использования поговорим в следующий раз.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропускать новые статьи!