Владимир Бахуров - эксперт рынка недвижимости и партнёр Макромира на своем опыте рассказывает нюансы и возможные проблемы, с которыми могут столкнуться собственники.
Право на собственность включает в себя три права. Право владения, право пользования и право распоряжения. Но в долевой, эти права серьезно осложнены: можно владеть, но невозможно пользоваться, можно пользоваться, но возможность распоряжаться ограничена. При попытке реализовать недвижимость, владельцы такой собственности сталкиваются с некоторыми им не всегда понятными проблемами.
- Что значит владеть и не иметь возможности пользоваться?
Например, муж с женой приватизировали квартиру по ½ на каждого. Вскоре один из супругов продал свою долю другому, постороннему лицу. Вот этот человек, новый владелец долевой собственности, владеет квартирой, а пользоваться не может. Право пользования в данном случае устанавливает суд и до судебного решения ему могут просто не дать ключи и не дать возможность пользоваться, то есть он не сможет жить в собственности, которой он владеет.
- Что значит владеть и не иметь возможности распоряжаться?
Владелец долевой собственности, не может сдавать свою собственность в аренду без согласия других собственников. Не может продать, без того, чтобы не предложить соседям купить в первую очередь и так далее. Как же разобраться с этими сложностями? Только грамотный риелтор сможет воспользоваться всеми этими нюансами в пользу своего клиента.
Случилось мне в 2016 году продавать однокомнатную квартиру в «корабле» 28 метров. Собственник — женщина, хотела купить квартиру в «Балтийской Жемчужине» так как ее сын ходил туда в школу. Удобней, что бы ребенок вышел из парадной и вот она школа, чем за полтора километра идти через парк и оживленное Петергофское шоссе. С продажей получилось более-менее быстро, но клиентка сразу хотела встречную покупку, чтобы переехать в новую квартиру. Порекомендовал ей (было лето) пожить на даче, а деньги наготове держать, вдруг что интересное появится. Так и случилось. Денег хватало только на студию 25 метров. Но, однажды, мониторя рынок, мне выскочило интересное предложение: за эту же сумму в 2 700 000 руб. продавали ½ трехкомнатной квартиры в соседнем со школой доме. Конечно, я выяснил историю: почему, откуда и зачем продается пол квартиры, проверил документы. Вроде все хорошо, цена только настораживает. Рыночная стоимость квартиры составляет 10 000 000 в продажу предлагают половину квартиры за 2 700 000.
Если бы глубоко не влез в ситуацию, выясняя, что же такое произошло, что решили продавать пол квартиры, не рекомендовал бы своей клиентке такую покупку. Но заранее выяснив все нюансы, просчитав все возможные риски, мы их избежали.
В итоге, клиентка с сыном вместо студии в 25 метров, какую только и могла себе позволить, уже три года живет в трехкомнатной квартире 95 метров, без соседей. Сейчас идет покупка этой трехкомнатной квартиры, где клиентка за свою половину получает 5 000 000 и покупает тут же, в соседнем доме, полноценную однокомнатную квартиру, а не студию как могла бы. То есть, за три года она, живя в удобной трешке 95 метров (вместо бывшей у нее однушки в 28 метров или возможной студии 25 метров) получила прибыль 2 500 000 руб. Сейчас все благополучно заканчивается покупкой просторной однокомнатной квартиры за 5 000 000 рублей, к полному их удовольствию.
