Я попросил наших юристов, Максима Бунтовичева и Ирину Сивухову описать процесс внесения аванса или задатка, так как он является, по сути, ключевым для всего процесса сделки купли-продажи недвижимости.
Эта заметка ни в коем случае не является инструкцией по приему или передаче аванса или задатка, а разъясняет некоторые вопросы, на которых можно споткнуться и получить проблемы, которые можно было избежать. Обращайтесь к профессиональным юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью!
Вот как они поясняют вопросы, на которые нужно получить ответ до начала процесса авансирования недвижимости, во время него и после того как аванс внесен или принят:
1. Вносить агентству или собственнику?
Большинство агентств недвижимости просят внести аванс/задаток в компанию, но мало у кого на это есть полномочия, не говоря уже о кассовых чеках, которые категорически отказываются выдавать. Внести аванс/задаток в агентство недвижимости чревато не возможностью его возврата (если это был аванс) в случае не выхода на сделку, потому, что в большинстве случаев, это не аванс или задаток, а договор оказания (мнимых) услуг, за которые вносится предоплата.
Аванс вносится только собственнику или его представителю, подтверждающему статус нотариальной доверенностью. Задаток может вносится в агентство недвижимости, если таковое прописано в договоре с собственником.
2. Задаток или аванс?
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если за неисполнение договора ответственна сторона покупателя, то он остается у собственника. В случае, если в неисполнении договора виноват собственник, тогда он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка.
В свою очередь отказ от возврата аванса может признаваться неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ. Поскольку уплата аванса – это денежное обязательство, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств.
Зачастую эти формы пытаются объединить, из одного договора переместить какие-то пункты в другой преследуя только свои интересы, не опираясь на закон.
3. Проверить документы и объект до внесения аванса или задатка или после?
Здесь тоже возникают проблемы, документы как правило никто не высылает на электронную почту.
Но сейчас, есть открытые источники, зная адрес объекта, есть возможность заранее проверить объект. Узнать количество собственников, так как на авансе/задатке они должны присутствовать все. Узнать есть ли запреты, аресты, обременения на Объект. Как давно было зарегистрировано право собственности, и зарегистрировано ли оно? Выяснить после аванса или задатка о наличии проблем с недвижимостью или документами, означает заниматься его возвратом, а не подготовкой к сделке.
4. Что еще включить в текст документа?
В авансе/задатке прописываются все договоренности, которые должны быть соблюдены на сделке:
- сроки физического и юридического освобождения
- мебель, которая должна остаться или не остаться в объекте
- какие документы и справки собственник должен предоставить и в какие сроки и т.д.
Конечно все это еще будет зафиксировано в договоре купли-продажи, но на практике, если вы не прописали какие – то условия или хотите их изменить после аванса, сделать это будет сложно.
5. Очень важно! Как и зачем подтверждать передачу аванса или задатка?
Сам договор не является подтверждение получения собственником или агентством денежных средств. Вторым документом должна быть или расписка от собственника или кассовый чек от агентства, в котором указана полная сумма аванса или задатка. Без расписки или кассового чека вы никак не сможете подтвердить факт передачи денег владельцу недвижимости или агентству.
В конце еще раз хочу обратить ваше внимание! Эта заметка не является инструкцией по приему или передаче аванса или задатка. Обращайтесь к профессиональным юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью!
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.
Хотите освоить профессию эксперта по недвижимости? Обращайтесь в нашу Школу Недвижимости по телефону +7 929 910-8579.
