Весна на российском рынке жилья пока не впечатляет. Инерция прошлого года заканчивается, а новых поводов для роста спроса пока нет. Изучаем, что ждет рынок жилья в текущем году, рассматриваем данные по ипотеке за первые месяцы 2019 года.
"Готовеньких" все меньше
К весне стало понятно, что история со страхами роста цен на жилье и ростом ставок по ипотеке отыграна. Те, кто торопился и боялся этого уже купили. "Горячих" покупателей на рынке осталось мало и продавцам в ближайшее время придется работать с "холодными" покупателями, которые только начинают задумываться о покупке жилья и вариантах финансирования сделки. Поэтому сроки подготовки к сделке у отделов продаж могут вырасти, период реализации квартир на вторичном рынке увеличится.
Рост цен остановится?
Напомним, что рынки большинства городов перешли к восстановительному росту цен в 2017-18 гг. И произошло это во многом благодаря ипотеке.
Повышательная тенденция в начале года сохранялась по большинству территорий.
При этом рынок жилья в стране становится более поляризованным. Темпы изменения цен значительно отличаются. Есть города, где цены не меняются и есть, где темпы повышения ускоряются. Среди крупных городов в лидерах была Казань, а в аутсайдерах - Челябинск.
Уже сегодня возросшие цены для некоторых покупателей становятся серьезным барьером для выхода на рынок. Последнее время преодолевать этот барьер помогала ипотека. Банки охотно давали больше денег на более длительный срок.
Но ставки по ипотеке выросли, вовлекать в рынок покупателей с низким доходом в ближайшее время будет сложно.
Текущее охлаждение рынка может привести к приостановке роста цен. Следствием охлаждения рынка жилья станет корректировка поведения покупателей. Спешить будет некуда.
Покупатели вернутся к практике челночного торга, выбирая лучшее предложение и шантажируя продавцов тем, что уйдут к другому.
Еще в начале года рынок жилья продолжал получать позитивные сигналы и многие отсчитывались о хороших продажах, но к весне шлейф прошлогоднего ажиотажа испарился. Данная тенденция пока проявляется далеко не во всех городах. Но судя по всему - это вопрос лишь времени.
Именно весна покажет насколько были правы те компании, которые в последние месяцы существенно переписали ценники на своих домах, пытаясь погасить спрос на фоне перевыполнения планов продаж.
Ипотека дорожает. Средняя ставка уже - 10,15%
По итогам февраля средневзвешенная ипотечная ставка превысила отметку в 10%. Теперь большинство покупателей, которые только будут входить на рынок, будут вынуждены выбирать предложения в диапазоне 10-11%.
По итогам февраля-2019 минимальные средние ипотечные ставки (менее 10%) были в следующих регионах:
· Ненецкий автономный округ - 9,49
· Ямало-Ненецкий автономный округ - 9,87
· Тюменская область, без ХМАО, ЯНАО - 9,96
· Республика Дагестан - 9,97
· Новгородская область - 9,98
Максимальные средние ипотечные ставки (более 10,5%) были в зафиксированы в следующих регионах:
· Чеченская Республика - 10,51
· г. Севастополь - 10,52
· Республика Крым - 10,61
· Республика Ингушетия - 10,88
Первые два месяца 2019 года были не такими плохими для рынка ипотечного кредитования. Банки продолжали выдавать кредиты, одобренные еще в прошлом году. Но начиная с весны и здесь придется столкнуться с "холодными" клиентами, которые будут пугаться слова "аннуитет".
Текущий рыночный спад вполне прогнозируемый. Вероятно, следующие несколько месяцев на рынке будут слабыми, но не провальными. Участники рынка вернутся к привычной практике работы в условиях стагнации, отработанной еще в 2015-16 гг.
Если спад будет достаточно глубоким, это станет поводом для очередной волны обсуждений практики субсидирования процентной ставки. С учетом того, что ипотека стала базовым социальным индикатором, федеральному правительству и региональной власти будет сложно избежать положительных решений по этому вопросу. Ипотеку будут стимулировать. Вопрос лишь в настройке этого процесса и инструментарии.
Впрочем, некоторые эксперты полагают, что процесс снижения ставки может начаться и без участия государства со второй половины года. Но ближайшие полгода еще надо прожить и сохранить высокие темпы строительства на фоне перехода на эскроу-счета и проектное финансирование.
Если темы рынка жилья и ипотеки интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
03.04.2019
АНОНС:
Тему региональных особенностей и стратегических ориентиров для рынка жилья мы будем обсуждать на Сочинском Всероссийском жилищном конгрессе. Присоединяйтесь!
Предыдущие публикации на тему развития рынка жилья и ипотеки:
- Удои выросли, ипотека подешевела!
- А король-то голый! Что будет с рынком жилья и ипотеки в 2019 году?
- Чего не хватает рынку ипотеки? (ВИДЕО)
- ГОРОДА РОССИИ-2018. ГДЕ СТРОЯТ БОЛЬШЕ?
- ТОП-25 регионов по ипотечному кредитованию