Что бы такое купить, чтобы потом сдавать и получать стабильный доход? Крохотную студию на границе города и Ленобласти, причем, на стадии котлована? Вложения минимальные (ну как минимальные, по меркам покупки недвижимости, разумеется), зато деньги целее будут.
Ведь лёжа дома в шкафу они с каждым днем обесцениваются все больше и больше. На банковском депозите – тоже много не набежит (а если вдруг банк лопнет, то вообще всё, что больше 1,4 млн рублей, потеряно).
Или заплатить больше, но зато сработать на перспективу? К примеру, взять двушку в приемлемом месте в Петербурге. Пустить туда жильцов на длительное время, а потом, если понадобится, или самому там жить, или детей отселить, или продать и купить что-то помасштабнее? Вопрос ох какой непростой. Подписывайтесь, и давайте подумаем вместе.
Сначала порассуждаем логически
Есть любопытная статистика: оказывается, в 2018 году 75% всех совершенных покупок в сегменте «эконом» пришлось на студии и однокомнатные квартиры. Понятно, что какая-то часть этого жилья будет сдаваться в аренду. Логично предположить, что из-за этого рынок жилья через какое-то время «перенасытится» подобными предложениями. Так может, имеет смысл вкладывать деньги в двухкомнатные квартиры? Уж их переизбытка сложно ожидать.
Впрочем, здесь остро стоит вопрос цены. Чаще всего жилье снимает один холостяк (либо незамужняя девушка) или молодая пара. Люди ищут себе удобный вариант для проживания неподалеку от работы или учебы, главное – отдельно от родителей. И им, конечно, хочется найти квартиру подешевле – как раз студию или однушку.
А двушка – это более солидный вариант, сюда можно заселяться с детьми. Только вот семьи, как правило, стараются обзавестись уже собственным жильем перед тем, как заводить детей. Так что спрос на двушки и трешки менее ощутим.
Читайте также: А я тебя слышу! Проблема новых домов
Но это с одной стороны. А с другой – есть солидный аргумент «за» покупку двухкомнатной квартиры под сдачу. Ведь существует такой популярный способ съема квартиры, как «дружеско-товарищеский»: когда друзья договариваются между собой и арендуют жилье напополам. Они не являются любовной парой, поэтому каждому необходима своя комната. При этом их совсем не напрягает пользоваться по очереди ванной, а также встречаться вместе в кухне и коротать там вечера за бутылочкой вина и приятной беседой.
Ну и, естественно, мы не берем в расчет дикие истории (хотя они случаются сплошь да рядом, особенно в районах-гетто), когда пять-десять гастарбайтеров снимают одну на всех студию и спят штабелями на полу: вряд ли такое предложение можно считать «вкусным» и выгодным с точки зрения инвестиций.
В общем, разумных доводов хватает в пользу покупки как небольших студий и однушек, так и полноценных двушек. И вроде любые квартиры подходят для долгосрочной аренды.
Но стоит учесть еще один нюанс, который все-таки склоняет нас к первому варианту. За последние полгода произошел серьезный рост цен на квартиры небольшого метража в сегменте эконом-класса. Размер первоначального взноса тоже стал больше, ипотека «подросла». И получается, что часть аудитории, которой по карману были студии с минимальным первым взносом, оказалась теперь отрезана от лакомого пирога. Этим людям не купить себе отдельную квартиру – по крайней мере, прямо сейчас. И нужно либо продолжать жить с родственниками, либо снимать. Значит, может увеличиться спрос на аренду именно небольших «норок».
А что говорят эксперты?
Они утверждают, что с каждым годом найти постояльцев всё сложнее как раз потому, что люди стремятся «скинуть» деньги, вложить их хоть в какое-нибудь жилье. Соответственно, с каждым годом объем предложения под сдачу увеличивается, и в некоторых ЖК он достигает 25-30%. И владельцы могут демпинговать и переманивать жильцов, предлагая им квартиру в том же доме в соседнем подъезде, но на пару тысяч дешевле.
Личный опыт
Впрочем, если исходить из личного опыта, то сложностей со сдачей квартиры в новом доме не возникает. У одного знакомого в собственности находится небольшая студия, 23 «квадрата» – в новостройке, сданной в начале 2018 года. В ней был сделан самый минимальный ремонт, на большее денег просто не хватило.
Метро в пешей доступности нет, но рядом просторный парк. До любой из трех ближайших станций метро ехать не менее 15-20 минут общественным транспортом. В самом доме располагаются продуктовый и алкогольный магазины, есть аптека. Звучит вроде как не очень соблазнительно.
И что же вы думаете? Эта квартира «сдалась» за 4 дня! Причем, объявление вывесил сам хозяин и его сестра – лишь у себя на странице в ВКонтактике. Никаких Авито, Цианов и прочих досок объявлений! Позвонили ему за это время 4 раза, то есть примерно – по человеку в день.
Может быть, он запросил неприлично низкую цену, скажете вы. Ничего подобного! Цена совсем не низкая, не 13 и не 15 тысяч рублей в месяц. И, естественно, коммунальные платежи дополнительно оплачивает жилец. Вот вам и прогнозы экспертов.
Как думаете, в какую недвижимость стоит вкладываться для последующей сдачи в аренду? Будет ли жилье приносить пассивный доход собственникам, хватит ли спроса на всех желающих таким образом получить прибавку к зарплате/пенсии? Или действительно, в скором времени все начнут снимать сервисные апартаменты, где и готовить, и убирать, и стирать будет обслуживающий персонал... а квартиры арендовать никто не захочет? Делитесь своим мнением в комментариях и подписывайтесь на Новострой-СПб, чтобы изучать первичный рынок жилья вместе.
Читайте также: «Рынок требует доходных проектов, потому что 30% сделок совершаются с целью инвестирования»