К нам на сайт агентства БЕНУА часто поступают вопрос связанные с оборотом прав на недвижимость. Мы публикуем на Яндекс-дзен некоторые вопросы и ответы на них. При этом вся орфография вопроса публикуется в оригинале.
Вопрос:
Здравствуйте!
Недавно арендуем 1комнатную квартиру в Выборгском районе, договор заключен на год, в нем прописано, что арендаторы не имеют права поднимать цену в течении года, а если и поднимаю, то должны оплатить неустойку, если нет форс-мажорных обстоятельств. Является ли кризис форс-мажором???
Arevik
Ответ:
В Вашем вопросе, вероятно, содержится ошибка. Наверное Вы имели ввиду, что не арендатор, а арендодатель не имеет права поднимать цену. Тем не менее относительно Вашего общего вопроса, можно ли считать финансовый кризис форс-мажором, отвечаем:
Форс-мажор, в гражданском праве называется непреодолимой силой.
НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА - в гражданском праве возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств, в результате которых не были выполнены условия договора, чем одна из сторон невольно причинила убытки другой стороне. К общему принципу определения непреодолимой силы можно отнести объективный и абсолютный характер обстоятельств - действие факторов, ставшее препятствием исполнению обязательств, должно быть объективным и абсолютным, т.е. касаться не только причинителя вреда, а распространяться на всех. К непреодолимой силе в законодательстве и договорной практике относят стихийные бедствия (землетрясения, наводнения) или иные обстоятельства, которые невозможно предусмотреть или предотвратить (либо возможно предусмотреть, но невозможно предотвратить) при современном уровне человеческого знания и технических возможностей.
Приведенное определение непреодолимой силы дает основания полагать, что:
во-первых, таковыми могут считаться естественные природные явления, протекающие помимо воли людей (пожары, наводнения, замерзание моря, ураганы, другие стихийные бедствия). И наоборот, не могут считаться непреодолимой силой социальные явления (войны, забастовки, акты органов власти (как нормативные, так и индивидуальные), поскольку они являются скорее действиями определенных субъектов, но не событиями.
Во-вторых, непреодолимая сила должна характеризоваться чрезвычайностью произошедшего и его непредотвратимостью. Случай невозможно предотвратить по причине того, что его никто не может предвидеть (субъективная непредотвратимость). Если бы стороны знали о наступлении случая, они могли бы его предотвратить. Непреодолимая сила непредотвратима не только по причине ее непредвиденности, но и по причине неотвратимости (объективная непредотвратимость). Стороны не могли бы предотвратить непреодолимую силу даже в том случае, если бы они ее предвидели.
Экономический кризис вряд ли можно назвать событием, да и чрезвычайность такого события, как экономический спад, тоже момент спорный, особенно, если учитывать тот факт, что для рыночной экономики ее рост и падение - явления нормальные, совершающиеся с определенной периодичностью.
РЕКОМЕНДАЦИЯ
Для предотвращения споров по изменению цены мы рекомендуем вносить в договор найма (аренды) жилых или нежилых помещений следующие условия:
- арендодатель (наймодатель) имеет право увеличить арендную плату на величину инфляции опубликованной на сайте Центрального банка России
- арендодатель имеет право увеличить стоимость арендной платы в случае изменения курса рубля относительно доллара более чем на столько-то процентов.
Спасибо,
Дмитрий Щегельский
практикующий риэлтор с 1991 года
генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА"
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости