Собственник жилого помещения, как известно, вправе распоряжаться им по своему усмотрению – в том числе сдавать его жильцам за плату (коммерческий найм).
Дополнительный источник дохода лишним никогда не бывает, но не следует забывать о налоговых обязательствах, которые он возлагает на собственника.
Закон предусматривает несколько видов систем налогообложения для арендодателя, но если он не зарегистрирован в качестве ИП, то круг их сужается до 13%-ного подоходного налога.
Конечно, с этого года появилась возможность перейти на 4%-ный налог для самозанятых, но это пока доступно только жителям тех регионов, где реализуется пилотный проект (см. подробнее здесь).
Учитывая, что пока все же НДФЛ остается приоритетной системой налогообложения для большинства арендодателей-физических лиц, остановлюсь на некоторых любопытных ее нюансах, которые позволяют собственнику существенно сэкономить.
1. Снизить налог за счет коммунальных платежей
В том случае, когда жилье сдается физическому лицу, обязанность по начислению и уплате подоходного налога лежит на собственнике. Но есть возможность снизить налоговые начисления на сумму коммунальных платежей.
Если арендатор компенсирует арендодателю расходы на коммунальные платежи, то эти суммы частично освобождаются от налогообложения. Как разъясняет Минфин, коммунальные платежи, которые начисляются по показаниям счетчиков (т.е. зависят от фактического объема их потребления), не являются доходом арендодателя.
Ведь если бы в квартире не было жильцов, плата за эти коммунальные услуги не начислялась бы – значит, собственник лишь компенсирует свои расходы и не должен платить налог с этих сумм.
А вот что касается других платежей, которые не зависят от счетчика и начисляются в фиксированном размере, то эти расходы собственник несет в любом случае, даже если в квартире никто не живет (плата за отопление, например).
Поэтому компенсация арендатора в данном случае становится доходом для собственника и эти суммы облагаются налогом.
Таким образом, арендодатель не должен платить НДФЛ с аренды жилья в части компенсации коммунальных платежей, начисленных по счетчикам (письмо Минфина от 1 февраля 2019 г. № 03-04-05/5889).
2. Снизить налог за счет вычета
При расчете подоходного налога НК РФ предусматривает возможность применения стандартных вычетов, которые снижают налогооблагаемую базу – а значит, и сумму налога.
Стандартные вычеты предоставляются в связи со льготным статусом налогоплательщика или наличием у него на иждивении детей (статья 218 НК РФ).
Если НДФЛ с аренды начисляет и уплачивает налоговый агент, то по заявлению гражданина-арендодателя он обязан применить стандартный вычет в рамках, установленных законом.
В том случае, когда жилье сдается физическому лицу и арендодатель сам занимается вопросами налогообложения, он вправе заявить о стандартном вычете в ФНС при подаче очередной декларации.
Если за отчетный год собственник не получил стандартный вычет в полном размере, то налогооблагаемая база арендных платежей снижается на оставшуюся его часть.
3. Арендатор – организация или ИП
Сэкономить можно не только на самом налоге, но и на дополнительных затратах, связанных с оформлением отчетной документации, - а это не только деньги, но и потерянное время.
Если собственник сдает свое жилое помещение юридическому лицу либо индивидуальному предпринимателю, то все обязанности по исчислению и уплате НДФЛ возлагаются на арендатора, т.к. он является налоговым агентом.
Причем даже ссылка в договоре на то, что арендатор не занимается налоговыми отчислениями с арендной платы, не снимает с него это обязательство, поскольку его возлагает сам закон.
Сдавать жилье организации – очень выгодный вариант для собственника-гражданина: с него снимаются все хлопоты по ежегодному декларированию полученных с аренды доходов и уплате налогов.
Однако если арендатор пошел на нарушение своих обязанностей налогового агента, собственнику все же придется заниматься вопросами уплаты налогов, но арендатору грозят за это штрафы.