Купить квартиру и сдавать ее — первое, что приходит в голову при мысли о разумном вложении денег и последующем пассивном доходе. Но если квартира в ипотеке, то все не так просто.
С какими проблемами можно столкнуться?
Согласно федеральному закону «Об ипотеке» квартира может использоваться только по прямому назначению и не может быть источником обогащения. Это значит, что сдача для коммерческого использования (под офис, магазин или коворкинг) невозможна.
В законе закреплено право на сдачу купленного в ипотеку жилья в аренду, но только если договором не предусмотрено иное. То есть банк может включить в договор пункт о запрете на сдачу помещения в залоге, а значит сдавать ее официально вы просто не сможете. Для некоторых банков эта принципиальная позиция: так они ограждают себя от рисков.
Большинство банков сейчас включают в договор пункт о необходимости получения согласия на сдачу в аренду. Этот нюанс обязателен при оформлении страховки: она должна допускать использование помещения третьими лицами, и скорее всего, будет будет чуть дороже, чем стандартная страховка.
В идеале собственник должен оформить еще и коробочную страховку, в которую включены страхование отделки, имущества и ответственности перед соседями в случае потопа или другого ущерба. Стоит она недорого — от 449 до 5 тысяч рублей. Некоторые агентства, например, «Этажи», вовсе оформляют в подарок при сдаче квартиры в аренду.
Есть мнение, что программы, в которых разрешено сдавать жилье, менее выгодные, чем стандартные: выше процент по кредиту и требования к первоначальному взносу — он может достигать 50%. Но все зависит от города, количества представленных в нем банков, размера первоначального взноса и других нюансов. В стране, где вы зависимости от региона цены на недвижимость отличаются в 6-7 раз, каждый случай индивидуален.
Место имеет значение
Ипотеку в аренду имеет смысл оформлять в Москве и больших развивающихся городах, где цены на недвижимость только растут. В «вымирающих» населенных пунктах, где рынок недвижимости в упадке, вы рискуете сильно переплатить за жилье, которое потом подешевеет.
Район тоже важен: наиболее востребованы квартиры, расположенные близко от метро, в месте с развитой инфраструктурой — транспортными развязками, школами, парками, больницами, торговыми центрами. Цены на аренду там всегда будут выше, чем на окраинах.
Если неподалеку от квартиры расположены вузы или техникумы, то жилье будет пользоваться спросом у студентов. Всегда в цене жилье в центре города, но это не самый бюджетный вариант.
Дополнительные траты
Если вы все-таки решили сдавать жилье в аренду, не забудьте о расходах сверх стоимости за ипотеку:
🔸 Ремонт и покупка мебели, если жилье первичное или требует обновления;
🔸 коммунальные услуги;
🔸 налог на имущество;
🔸 дополнительная страховка;
🔸 амортизация;
🔸 расходы за нестраховые случаи;
🔸 оплата услуг агента, если вы ищете арендаторов через посредника.
Если доход от сдачи квартиры превышает 60 тысяч рублей в месяц, то выгоднее оформить ИП или патент и платить только 6% налога.
Помните, что индивидуальным предпринимателям обязательно платить фиксированные страховые взносы: в 2019 году это минимум 36 238 рублей при годовом доходе менее 300 тысяч. Если ваш доход больше, то дополнительно придется заплатить 1% с суммы, превышающей 300 тысяч. Например, если вы заработали 450 тысяч рублей, помимо обязательных взносов вам нужно заплатить 1% с суммы, превышающей лимит — то есть 1500 рублей за год.
Сообщать ли банку?
Большинство арендодателей предпочитают сдавать ипотечные квартиры в «черную» — без регистрации договора, на 11 месяцев и не уведомляя банк. Считается, что сотрудники банка проверяют только злостных неплательщиков, а к примерным гражданам не ходят.
Но пункт о предоставлении доступа в квартиру для проверки включен в кредитный договор. К добропорядочным заемщикам сотрудники банка действительно не ходят, но вероятность есть.
Если банку станет известно о несоблюдении условий договора, реакция будет незамедлительной: как минимум, на вас наложат штраф, как максимум — просто заберут квартиру. Последний вариант самый удручающий и крайне редкий: чаще всего в таких ситуациях банк накладывает штраф до устранения нарушения либо требует незамедлительной полной оплаты кредита.
О чем нужно помнить?
Если вы все-таки решили сдать квартиру в залоге, не забудьте о нескольких важных вещах:
🔹 Внимательно прочитайте договор и уточните, разрешает ли ваш банк сдавать квартиру.
🔹 Выясните, какие условия и какие санкции наложит в случае нарушений.
🔹 Посчитайте, во сколько обойдется ипотека с учетом дополнительных расходов — ремонта, коммунальных платежей и амортизации, и посмотрите, сможет ли аренда покрыть эту сумму.
🔹 Обратитесь в банк с письменным заявлением и получите согласие от него на сдачу в аренду заложенной недвижимости.