Уточнения по формулировкам
Участки, зарегистрированные в ЕГРН, указаны как «садовые», «дачные» или с видом разрешённого использования «для садоводства», «для ведения садоводства», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» теперь объединены в общую группу садовых участков. Исключение при этом составляют участки с разрешённым использованием «садоводство», предназначенные для сельхозпроизводства, связанного с выращиванием плодовых, ягодных и иных культур.
«Огородные земельные участки», «для огородничества», «для ведения огородничества» – теперь огородные участки.
Если садовый или огородный участок образован из участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, которое создано до 1 января 2019 года, то изменение вида разрешённого использования такого земельного участка не допускается (ч. 24 ст. 54 217-ФЗ).
Какие участки нельзя включить в территорию товарищества
Важно, что, согласно новому закону, садовые или огородные участки могут быть включены в границы только одной территории садоводства и огородничества.
Участки садоводства или огородничества могут быть образованы из земель населённых пунктов или сельхозназначения. В границы территории товарищества нельзя включить сельхозугодья и иные участки, включение которых сюда запрещено законодательством РФ (п. 6 ст. 79 ЗК РФ, ч. 7 ст. 23 217-ФЗ). Кроме этого, границы территории садоводства или огородничества не должны ограничивать или прекращать свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования или к участкам общего пользования, расположенным за пределами таких границ.
Право собственности на имущество общего пользования
Такое имущество может принадлежать товариществу на праве собственности и ином законном праве. Созданное или приобретённое после вступления в силу закона № 217 принадлежит собственникам земельных участков на праве общей долевой собственности пропорционально площади таких участков. Право возникает с момента государственной регистрации. Госрегистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок одновременно является регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории (ч. 1 ст. 42 № 218-ФЗ).
Имущество общего пользования может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта РФ или муниципального образования, на территориях которых расположено садоводство или огородничество. Для того, чтобы это произошло, нужно соблюсти три следующих условия: принять решение о передаче имущества общим собранием членов товарищества, убедиться, что указанное имущество находится в государственной или муниципальной собственности, или получено согласие собственников земельных участков на передачу, если указанное имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Имущество общего пользования, принадлежащее товариществу на праве собственности, можно передать собственникам участков пропорционально площадям участков решением общего собрания членов, если все собственники выразили согласие на это. Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника участка следует судьбе права собственности на участок.
Собственник садового или огородного участка не может выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, продать, подарить, завещать её, а также передать её отдельно от права собственности на указанный участок. Договор перехода права собственности на садовый или огородный земельный участок без перехода доли в праве на имущество общего пользования является ничтожным (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).
О строительстве
Строительство на участке допускается тогда, когда возможность такого строительства предусмотрена правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) с утверждёнными градостроительными регламентами. При этом жилой или же садовый дом на садовом участке должны соответствовать предельным параметрам разрешённого строительства зданий и сооружений, а также параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
О регистрации права и кадастровом учёте
С 1 марта 2019 года вводится уведомительный порядок строительства жилых строений и жилых домов, когда в администрацию муниципального образования подаются уведомления о планируемых строительстве или реконструкции, а также уведомления об окончании строительства или реконструкции указанных объектов (ч. 7 ст. 16 закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ). До 1 марта государственный кадастровый учёт и регистрация прав на объекты, созданные на садовых участках, допускаются без направления уведомлений.
Здания, расположенные на садовом участке, сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.01.2019 г. с назначением «жилое», «жилое строение», считаются жилым домом. Зарегистрированные объекты с назначением «нежилое», которые при этом не являются хозяйственной постройкой или гаражом, причислены к садовым домам.
Зарегистрированное до вступления в силу закона № 217 право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, являющиеся объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется.
Изменений для СНТ и ОНТ очень много, и чтобы понять и соблюдать новые требования, понадобится время, усилия и разъяснения от специалистов на местах. В Управлении Росреестра готовы к масштабной работе с объектами садоводческих и огороднических территорий, в том числе и к разъяснению порядка подачи документов на кадастровый учёт и госрегистрацию. На сегодняшний день, по словам директора филиала Кадастровой палаты Рафаэля Лутфуллина, в Екатеринбурге поставлено на кадастровый учёт около 27 процентов садовых участков (16 тысяч объектов), в Свердловской области – и того меньше, всего 7 процентов (24 тысячи).
Если у вас есть вопросы по данной теме, то вы можете получить консультацию специалистов и начальников отделов Управления Росреестра по Свердловской области. Дни приёма по личным вопросам – среда и пятница, адрес: ул. Генеральская, 6А. Или записаться в «Школу Росреестра», где обучиться многому, в том числе и этому. Кроме того, как заверил руководитель Управления Игорь Цыганаш, ведомство готово проводить отдельные выездные совещания по договорённости с садоводческими товариществами и ждёт инициативы с их стороны.
Светлана СОЛОВЬЁВА
