Предложит ли реновация более низкие цены, которые подстегнут частных застройщиков снижать цены на коммерческое жилье? Способствуют ли удешевлению инновационные технологии и существуют ли они на рынке вообще? Об этом мы решили поговорить с Ириной Доброхотовой, председателем совета директоров «БЕСТ-Новострой», тем более что она стала и председателем Комитета по инновациям Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Ирина, как начатая в прошлом году реновация сможет повлиять на рынок?
Программа реновации однозначно будет способствовать усилению конкуренции, в результате которой цены на новое жилье могут стать для покупателя более доступными. И дело не только в увеличении объемов предложения, к которому приведет реализация программы, но и в более низкой себестоимости строительства домов для переселенцев, поскольку созданный для реализации программы Фонд содействия реновации будет освобожден от налога на прибыль и НДС.
Соответственно, частным девелоперам, чтобы сохранить объемы продаж, придется улучшать качество продукта и пересматривать экономические модели проектов в целях оптимизации цен.
Тем более что Фонду содействия реновации законом предоставляются еще и существенные послабления в плане градостроительных норм, что тоже будет способствовать снижению себестоимости строительства.
Как вы оцениваете качество планировок в новом жилье по программе реновации?
Следует понимать, что квартиры, куда планируется переселять жителей сносимых хрущевок, относятся к экономклассу, то есть не нужно ждать от них чего-то особенного. Тем не менее, планировки в этих квартирах отвечают времени и не устареют еще несколько десятков лет.
Конечно, до желаемого комфорт-класса будущее жилье переселенцев не дотягивает, но оно однозначно лучше, чем хрущевки.
Тем более, что стандартные варианты изначально будут предусматривать увеличенные кухни и коридоры, потолки в новых квартирах будут выше, звукоизоляция лучше, при этом у жильцов останется возможность для перепланировки.
Говоря о конкуренции среди девелоперов, давайте поговорим об инновациях. Вы видите существенные сдвиги в этой сфере?
Инновационные технологии на российском рынке недвижимости внедряются медленнее, чем хотелось бы, а в последние три года на фоне снижения стоимости нефти, ужесточения санкций и общего ухудшения экономической ситуации это особенно заметно. Тем не менее, данное направление эволюционирует и у нас, но своим путем. Для нас более актуальны инновации в сфере строительных материалов и теплосбережения, а также разработки, направленные на оптимизацию строительства, то есть позволяющие возводить больше квадратных метров за меньшие сроки.
В качестве примера можно назвать стеновые ЖБИ-панели с внутренним утеплителем (которые позволяют ускорить строительство за счет технологии внутреннего утепления) или каркасно-панельные конструкции (которые востребованы в малоэтажном строительстве и имеют низкую себестоимость).
Также на российском рынке уже прижились несъемная опалубка и вентилируемые фасады – и то и другое еще недавно было инновацией, а сегодня уже широко применяется даже в массовом сегменте.
Какова, по-вашему, доля застройщиков, использующих настоящие современные инновации, а не только заявляющих об этом?
Если смотреть в целом по России, то доля таких застройщиков не превышает 5%, причем
более активно инновационные технологии используются при строительстве коммерческой недвижимости и в дорогом жилом сегменте.
В числе основных причин - отсутствие свободных денег и устаревшая законодательная база, а также отсутствие стимулов как для строителей, так и для потребителей. Строители, как правило, не заинтересованы тратиться на инновации, поскольку им не приходится впоследствии эксплуатировать построенное ими здание. А потребитель в массе своей слабо информирован о том, насколько инновационные решения удешевляют стоимость эксплуатации, поэтому не готов за них платить, хотя эти затраты окупаются уже в течение первых 3−5 лет проживания.