Анализ ситуации на рынке недвижимости Израиля: рынок ожидает падение.
Эксперт International Investment по вопросам ипотечного кредитования в Израиле и семейной экономике Алекс Соркин проанализировал ситуацию на рынке и выявил новый тренд.
Анализ ситуации последнего года на рынке недвижимости Израиля показывает застой. Цены более не растут и судя по трендовой годовой линии, даже немного снижаются.
Многие задаются довольно очевидным вопросом — что будет дальше? Ведь ответ на этот вопрос действительно кому-то может стоить миллион долларов или даже больше.
Конечно вряд-ли кто-то может ответить на этот вопрос четкими датами и цифрами. Но тем не менее, можно попытаться это сделать, сравнивая одну действительность с похожей. Это именно то, что я собираюсь сделать в данной статье.
Совсем недавно, я провел экономическое исследование на тему прогноза ближайшего будущего рынка недвижимости Израиля. В рамках исследования, я предположил, что рост цен в Израиле в последнее десятилетие — это пузырь, который по своей природе похож на большинство пузырей в мире. Чтобы проверить свое предположение, я решил сравнить рост цен в Израиле с ситуацией роста цен в США перед тем, как жилищный пузырь там лопнул.
Временной лаг составил аккурат 10 лет. А данные включали в себя индексы цен на недвижимость и ренты в США и Израиле и выведенный на их основе индекс Шиллера (соотношение рента/цена). Если простым языком, то я сравнил изменение в ценах на недвижимость и ценах ренты в Израиле, с такими же ценами в США, только 10 лет назад. Вот что у меня получилось.
Как можно видеть из графиков выше, в целом ситуации похожи, но все же они довольно сильно отличаются. Но важный момент здесь не в идентичности цен, а в похожести сценариев расхождения между изменением в цене и ренте. Другими словами, в Израиле, начиная с 2008 года, цены на недвижимость начали расти быстрее чем цены ренты. Похожая ситуация была и в США начиная с 1998 года.
Такая ситуация, означает, что люди покупают квартиры по цене выше ее ренты с целью последующей перепродажи. То есть покупают в надежде, что цена в будущем поднимется еще выше. Такая ситуация и создает ценовой пузырь.
Чтобы проверить это тезис, я сравнил графики цена/рента в Израиле и в США (с временным лагом в 10 лет). Вот что получилось.
Теперь графики стали более похожи друг на друга и оба показывают ситуацию пузыря. В США пузырь лопнул, а в Израиле еще нет. Более того, стадия роста цен «Израильского пузыря» немного дольше по сравнению с ситуацией в США 10 лет назад. Но его фигура начинает отчетливо вырисовываться, особенно на фоне пузыря в США.
Какие же выводы можно извлечь из подобного сравнения?
В США, цены упали почти на 20% в течении 3-х лет. А затем продолжили снижение в течении еще 3-х лет почти до 30% падения от максимальной цены. В то же самое время, рента продолжила рост, тем самым увеличивая доходность вложения в недвижимость на основе ренты. Так происходило, пока рента и цена не соприкоснулись. Затем начался новый рост (и новый возможный пузырь).
Похожая ситуация может произойти и в Израиле. Я полагаю, что мы находимся сегодня на пике цен на недвижимость и в ближайшем будущем, цена будет только снижаться. Причем, как только начнется паника на рынке недвижимости, снижение цен будет происходить быстрее. В это же самое время, цена на ренту будет расти и такой сценарий будет происходить до тех пор, пока цена и рента не соприкоснуться.
На сегодняшний день, разница между ценой и рентой в Израиле составляет почти 35%. И это означает что цена на недвижимость будет падать, а цена на ренту будет расти, пока эта разница не сократится до нуля. Конечно это все в теории и как оно будет на практике зависит от слишком большого числа тех или иных факторов включая регулирование со стороны государства, ЦБ Израиля и даже ситуации в мире.
Тем не менее, можно предположить, что цена на недвижимость снизиться в ближайшие 3-6 лет, на 20%-30% если все пойдет по Американскому сценарию. Причем в 2019 году, снижение цены может быть в районе 5%-10%. Будем следить за развитием событий.
