Тема уплаты гражданами подоходного налога с аренды жилья в последнее время все чаще поднимается Министерством финансов: налоговые службы получают новые инструкции, разъяснения, письма и пр.
Цель, разумеется, одна – вывести всю аренду из тени и включить всех собственников сдаваемого жилья в ряды примерных налогоплательщиков. Для ее достижения Минфин ориентирует налоговые службы применять все средства, предусмотренные законом – и, прежде всего, санкции.
В одном из последних писем министерства (от 27 ноября 2018 г. N 03-04-05/85652) снова был затронут вопрос о штрафах для физических лиц, сдающих жилье за плату, – и, честно говоря, вопросов оно оставило после себя намного больше, чем дало ответов. В чем же дело?
Прежде всего Минфин напомнил, как всегда, что арендная плата за жилье является доходом, который получает собственник – следовательно, он должен по закону заплатить с него подоходный налог (13%).
При этом не допускается уменьшать налогооблагаемую базу за счет вычета из нее стоимости ремонта жилья, оплаты коммунальных услуг и прочих расходов, которые неизменно сопровождают сдачу квартиры.
По этому поводу налоговая служба высказывалась ранее неоднократно: Налоговый кодекс такого вычета не предусматривает, допускается только стандартный вычет (в связи с воспитанием несовершеннолетнего ребенка и т.д.).
Кроме того, недостаточно просто заплатить налог с аренды: закон требует подать декларацию с подробным расчетом доходов за текущий год в срок не позднее 30 апреля следующего года.
Учитывая все это, Минфин обрисовал печальные перспективы для тех, кто не исполняет возложенные на них Налоговым кодексом обязанности – указал, какие штрафы к ним могут применить:
1) Штраф за непредставление декларации по НДФЛ в положенный срок
За каждый месяц, который прошел с последнего дня для сдачи декларации и до ее фактического представления, наймодателю придется заплатить по 5% от неуплаченной суммы налога.
Минимальная сумма штрафа – 1 000 рублей, максимальная – 30% от всей суммы налога, подлежащей уплате в соответствии с декларацией.
2) Штраф за ведение предпринимательской деятельности без постановки на налоговый учет
Именно здесь заключается главная интрига Минфина: он напомнил о штрафных санкциях за занятие коммерческой деятельностью без регистрации ИП – это 10% от всех доходов, которые были получены гражданином за все время, пока он сдавал жилье за плату.
Минимальная сумма такого штрафа достаточно серьезная – 40 000 рублей. Ее придется заплатить, даже если весь вырученный от аренды доход оказался на порядок меньше.
Но как понимать упоминание Минфином о штрафе за предпринимательскую деятельность без регистрации в ФНС в письме, которое разъясняет порядок уплаты НДФЛ гражданами, сдающими внаем жилье?
По всей видимости, Минфин снова поднимает вопрос о необходимости регистрироваться в качестве ИП при сдаче жилья внаем.
Проблема в том, что нигде в законе нет четких критериев, когда аренда недвижимости – это уже предпринимательство, а когда – еще нет. На сегодняшний день органы налоговой службы и суды сошлись в едином мнении, что сдача в аренду нежилых помещений более всего соответствует признакам предпринимательства.
Но вот в вопросах найма жилья суды и налоговая не столь единодушны: Верховный суд в свое время указал, что временная сдача квартиры, которая изначально приобреталась для личных целей, не влечет обязанности оформлять ИП.
Однако практика ФНС показывает, что и сдача жилья может войти в разряд предпринимательской деятельности – особенно, если у собственника несколько квартир и он постоянно их сдает, получая постоянный доход (подробнее здесь).
Как видно, Минфин в своем последнем письме между строк еще раз подтвердил свою позицию. Поэтому нет гарантии, что собственника не привлекут к ответственности не только за неуплату налогов и неподачу декларации, но еще и за нелегальное предпринимательство.