Зачастую собственники жилых помещений не обладают достаточными знаниями о том, как грамотно и без рисков сдать принадлежащие им жилые помещения в аренду. Излишняя доверчивость и правовая неграмотность создают благодатную почву для мошеннических действий с недвижимостью. Легкомысленно относясь к делу, можно даже потерять свою квартиру или дом. Адвокат Татьяна Гурова рассказывает о таком обмане и о том, как его избежать.
Как это делается
Современные схемы и способы обмана собственников жилья уже хорошо известны следователям, прокурорам, судьям, адвокатам, нотариусам, судебным приставам. Технологии мошенников, связанные с арендой квартир, используют следующую схему: сначала они собирают информацию о жилье, которое сдается в аренду.
Затем анализируют эту информацию для выявления собственников, имеющих несколько жилых помещений, а среди них — одиноких людей, пожилых или больных.
Обычно они ищут квартиры с единственным собственником, чтобы избежать встречи с нотариусами при реализации жилья. Вступая в контакт с хозяином, соглашаются со всеми его требованиями и платят за два-три месяца (и более) сразу, надеясь, что собственник, получив деньги за три и более месяцев, в квартиру приходить не будет.
Затем преступники начинают подготовку фальшивых доверенностей от собственника на продажу квартиры, используя современные компьютерные технологии, цветные принтеры. Они сами изготавливают фальшивые бланки доверенностей и печати нотариусов.
Потом готовят договор купли-продажи, где от имени продавца (на самом деле наймодателя) выступает доверенное лицо (на основании фальшивой доверенности). И, найдя покупателя, регистрируют переход права собственности, а потом моментально исчезают из арендованной квартиры.
Когда арендодатель приходит в свою квартиру, то застает там незнакомых ему людей, которые сообщают, что они собственники.
Свои права незнакомцы подтверждают документально, в том числе показывая выписку из Росреестра и договор купли-продажи.
Заключайте договор аренды
Татьяна Гурова отмечает, что многие собственники, сдавая квартиру, игнорируют письменную форму договора с арендатором, так как опасаются налогового бремени. Однако именно письменный договор найма жилого помещения может стать «спасательным кругом» в том случае, если вы станете жертвой мошенников. В частности, если мошенники продадут жилое помещение и будут утверждать, что это вы хотели продать жилье, то при наличии письменного договора найма вы сможете легко доказать, что ваша воля была направлена исключительно на передачу имущества в наем.
Договор найма жилого помещения следует заключать в письменной форме.
В документе нужно указать все данные нанимателя и вселяющихся с ним лиц, в первую очередь паспортные данные.
Также необходимо четко указать права и обязанности сторон, в том числе право наймодателя входить в жилое помещения для проверки его состояния с течение всего срока договора. Надо составить и вписать в документ график платежей по договору и взимать платежи ежемесячно, лично приходя в квартиру.
Наконец, нужно четко прописать ответственность стороны нанимателя за нарушение условий договора, в том числе право наймодателя на расторжение договора в одностороннем порядке.
Что делать, если мошенники продали квартиру
С юридической точки зрения, у горе-наймодателя есть все шансы вернуть себе жилье на основании ст. 302 ГК РФ, так как имущество он потерял помимо своей воли.
Конечно, покупатели квартиры будут доказывать, что являются добросовестными приобретателями, но, как свидетельствует судебная практика, вряд ли докажут.
При рассмотрении дела в суде покупатели могут рассчитывать только на взыскание своих расходов с мошенников, найти которых, как правило, весьма проблематично. Ситуация может усложниться тем, что покупатели часто приобретают жилье с использованием кредитных средств и жилье обременяется залогом.
Если же наймодатель является алкоголиком, наркоманом, одиноким пожилым человеком, то сил и средств защищаться, денег на адвокатов у него просто не нет, и мошенники на это и рассчитывают.
Как уберечься
Юридически грамотного собственника провести труднее. Поэтому читайте законы, следите за изменениями в законодательстве, просматривайте статьи на эту тему в интернете и т. д. Это же, как и нижеследующие советы, касаются не только хозяев, сдающих жилье внаем, но и покупателей квартир, которые могут пострадать от вышеописанных действий.
Не доверяйте полностью и во всем риэлторам, агентствам недвижимости, индивидуальным предпринимателям, знакомым.
Обязательно обратитесь за консультацией к адвокату. Заплатив за консультацию от 1 до 5 тыс. рублей, вы сохраните свой дорогостоящий актив.
Для того чтобы распознать фальшивую доверенность, достаточно найти в интернете сведения о том нотариусе, данные которого указаны в доверенности, позвонить ему и спросить, действительно ли эта доверенность нотариусом выдавалась и удостоверялась. Нотариус сам заинтересован в том, чтобы никто не подделывал доверенности от его имени.