Все мы знаем, что вопросы, связанные с управлением домом или поселком, решает общее собрание членов ТСЖ. Но бывает ли так, что большинство не право — допустим, принимает несправедливое решение, нарушающее интересы одного из жильцов? Как быть в том случае, если конфликт не удается погасить переговорами? Может ли собственник жилья судиться с ТСЖ? Об этом рассказывает Надир Джангиров, генеральный директор юридической компании «Правовое содействие».
Идите в суд!
Собственник жилого помещения – квартиры или дома – вправе обратиться за защитой своих прав и интересов в суд. Для начала необходимо определиться, является ли ТСЖ ответчиком по спору, то есть лицом, ответственным перед собственником за то или иное нарушение. Далее, в зависимости от существа спора, - сразу обратиться с соответствующим иском в суд или предварительно направить претензию с требованием об устранении нарушения прав.
Если иск связан с нарушением прав собственника жилого помещения как потребителя жилищно-коммунальных услуг в соответствии с Законом о защите прав потребителей, то он может быть заявлен по выбору собственника как по месту своего жительства, так и по месту нахождения ТСЖ.
Если заявленный иск не связан с нарушением прав потребителя, то он подается в суд по месту нахождения ТСЖ.
Но каковы же в реальности наиболее частые поводы судебных тяжб собственников с ТСЖ? Обычно истцами выступают собственники, стремясь признать недействительными решения общего собрания собственников помещений или возместить вред, причиненный в результате ненадлежащего исполнения ТСЖ обязанностей по содержанию и эксплуатации общего имущества (например, залив квартир). Нередки и споры о возврате излишне уплаченного. Например, когда неправильно применяются тарифы, или необоснованно включены в квитанции те или иные платежи, или когда ТСЖ отказывает в проведении перерасчетов по оплате коммунальных услуг.
Однако и ТСЖ судится со своими членами. Обычно это споры о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг; об устранении нарушений прав на использование общего имущества, не связанного с лишением владения; изъятие части общего имущества из незаконного владения.
По статистике, споры решаются, как правило, в пользу истца.
Это и понятно, поскольку просто так в суд не идут, а если и идут, то по объективной причине — в случае нарушения прав истца.
А баба Яга против!
Вот простой пример конфликта. ТСЖ приняло решение о дорогостоящем благоустройстве поселка: собрание решило все дорожки между участками отсыпать щебнем, и каждый собственник должен благоустраивать дорожку у своего участка. Но некоторые собственники за свой счет делать этого не могут или не хотят.
Тем не менее, решение общего собрания членов ТСЖ является обязательным для его членов, а по вопросам, связанным с содержанием общего имущества многоквартирного жилого дома, — для всех собственников этого дома. Вопрос с благоустройством связан непосредственно с содержанием общего имущества собственников. Поэтому решение о таком благоустройстве, принятое с соблюдением требований закона о порядке проведения собрания и принятия решения, будет являться обязательным для исполнения всеми собственниками, включая тех, что голосовали против.
Подчинение меньшинства воле большинства в соответствующих сферах, в особенности в сферах управления, является оправданным.
При этом неисполнение членом такого сообщества, будь он членом СНТ или не членом, но собственником садового участка на территории этого поселка, является основанием для обращения СНТ в суд с требованием о взыскании целевого сбора на обустройство территории общего пользования. При этом суд по ходатайству ответчика с учетом его материального положения и других заслуживающих внимания обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта.
Вместе с тем, следует отметить, что на общее собрание правильно выносить вопрос об обустройстве и установлении целевого сбора на эти цели, а не обязательстве каждого собственника участка принимать участие в обустройстве дороги около его участка. С одной стороны, такое решение труднореализуемо, а с другой стороны — теряется смысл в СНТ как организации, созданной специально гражданами для решения общих вопросов, в том числе строительства на территории общего пользования дорог, ее благоустройства за счет взносов собственников садовых участков. Это то же самое, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома принять решение, обязывающее собственников каждого этажа дома взять на себя ответственность за покраску стен, ремонта пола и стен на своем этаже.
Трудный случай
Бывают ситуации, когда решение не так очевидно. Вот пример из судебной практики. Собственник подал иск на ТСЖ о взыскании излишне уплаченного. Таковыми собственник посчитал часть средств, уплаченных им в пользу ТСЖ за ряд дополнительных услуг, организованных ТСЖ, но не прошедших одобрения через решение общего собрания. К таковым относились услуги по организации консьержей в каждом подъезде, дополнительной уборке придомовой территории и прочее.
Собственник в иске указал, что общее собрание утвердило тариф на содержание и эксплуатацию общего имущества, и все указанные выше расходы включаются в состав тарифа на содержание и эксплуатацию.
Суд в иске собственнику отказал. Свое решение он обосновал следующим образом: ТСЖ не имеет самостоятельного экономического интереса, цель его деятельности — удовлетворение потребностей собственников помещений. Указанные услуги фактически оказывались собственникам, и ТСЖ несло реальные расходы по их оказанию. К тому же ТСЖ доказало, что данные расходы при формировании тарифа на содержание и эксплуатацию не учитывались, и, соответственно, двойное взыскание за одну и ту же услугу не имело места.