Текущий год не принес рынку коммерческой недвижимости города кардинальных перемен. Стагнация и медленное переформатирование рынка под текущие условия - общая характеристика рынка в последние два года.
Рынок бизнес-центров
Офисный сегмент, зависимый от деловой активности, пока не может рассчитывать на рост спроса. Внутренние факторы роста городской экономики ограничены, а внешние не слишком оптимистичны.
Офисный сегмент Екатеринбурга базируется на местном спросе со стороны мелких и средних компаний. А в этом сегменте пока рано ждать оживления. Общее число компаний, зарегистрированных в Екатеринбурге продолжает сокращаться. Это упрощенный, но понятный показатель, отражающий деловую активность в городе.
На фоне отсутствия роста деловой активности в городе, качественный офисный фонд продолжает расти. Темпы этого процесса сейчас не такие высокие. Тем не менее, число новых помещений увеличивается за счет постепенного ввода в эксплуатацию зданий, которые были спроектированы достаточно давно. Ничего качественно нового такие проекты рынку не приносят, но поддерживают объем вакантных площадей на заметно высоком уровне.
Поэтому нет ничего удивительного в том, что рынок бизнес-центров так и не перешел к восстановительному росту цен. Незначительное изменение ставок на рынке свидетельствует о стагнации офисного сегмента, который не имеет причин для более глубокой просадки, но и не может найти поводов для роста спроса. Качественная дифференциация рынка в этих условиях буксует.
Рынок торговых центров
Розничная торговля в уходящем году начала демонстрировать восстановление. По итогам года оборот рынка Свердловской области в реальном выражении впервые за несколько лет закроется в положительной зоне.
Торговые центры продолжают восстанавливать число арендаторов, сокращая долю вакантных площадей. Но процесс наполнения торговых площадей, в большинстве ТЦ, происходит без качественного роста. Рынку не хватает разнообразия и новых интересных операторов. Однотипный набор брендов сократил зону охвата многих торговых центров еще несколько лет назад и пока эта проблема не решается.
Процесс снижения арендных ставок остановился еще в прошлом году, но их восстановление пока не началось.
По отношению к 2013 году арендные ставки на торговую недвижимость снизились на 10-30%.
В сегменте стрит-ритейла, который в последние годы просел наиболее глубоко, началаось медленное восстановление ставок. Цены продажи за последний год почти не изменились (-1%). При этом в сегменте уличной торговли сохраняется высокая ротация арендаторов.
Уличная торговля в центральной части города за последние годы переформатировалась и стала более демократичной. Увеличилось число точек общественного питания и массовых брендов. На наш взгляд, это стало возможным благодаря насыщению города торговыми площадями (в том числе в торговых центрах) и последующим снижением ставок на рынке коммерческой недвижимости. Цена аренды перестала быть заградительной для многих компаний и бизнес начал тестировать свои идеи в рамках уличных форматов.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
Подробнее о чем канал REBURG и почему на него надо подписаться