Если вы работаете и платите налоги, то вы имеете полное право на налоговый вычет — получение законных денежных средств от государства. Как правильно рассчитать налог при продаже недвижимости и как разобраться в механизмах получения налоговых вычетов при покупке? Рассказывает Светлана Орленко, управляющий партнер агентства недвижимости «РЕКОМ».
Когда обращаться в налоговую инспекцию
Для начала, если вы получили доход от продажи недвижимости, нужно его задекларировать в налоговом органе по месту жительства путем подачи декларации не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход. То есть если вы продали свою недвижимость в 2017 году, нужно будет подать декларацию не позднее 30 апреля 2018 года, а сам НДФЛ уплатить до 15 июля 2018 года. Обращаем внимание на то, что если вы продали квартиру, находившуюся в собственности более пяти лет, отчитываться перед налоговой и подавать декларацию не нужно.
До 1 января 2016 года срок владения недвижимостью, после которого наступает освобождение от уплаты налога при ее продаже, составлял 3 года.
Для того чтобы правильно вычислить размер налога, нужно для начала правильно определить срок владения недвижимостью. Он начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН (Едином Государственном Реестре Недвижимости). Эту дату можно узнать из свидетельства о государственной регистрации права (свидетельство о собственности) или в выписке из ЕГРН. Важно не перепутать эту дату с датой выдачи самого свидетельства или выписки!
Из правила есть и исключения. Если право собственности физического лица признается решением суда, то период нахождения недвижимости в собственности начинает исчисляться с даты вступления этого решения в силу. Если квартира находится в доме ЖСК и паевые взносы были полностью выплачены до 31 декабря 1998 года, то право собственности возникает с момента полной выплаты взносов. Если же полная выплата наступила после этой даты, то срок владения исчисляется по общим правилам.
Если недвижимость досталась продавцу по наследству, то право собственности возникает сразу со дня смерти наследодателя, вне зависимости от даты регистрации прав.
Если в ситуации с получением права собственности на объект недвижимости возникли сразу несколько оснований, датой возникновения права собственности становится дата первой сделки по объекту (актуально для приватизированных несколькими собственниками квартир, которые в дальнейшем реализовали свои доли друг другу различными способами). Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то срок собственности рассчитывается для каждого владельца отдельно.
Налоговый вычет при продаже жилья
Сумма налогового вычета при продаже жилых помещений ограничена 1 миллионом рублей. В эту категорию входят квартиры, дачи, а также земельные участки и доли во владениях. Но если вы являетесь совладельцем квартиры, то размер вычета распределяется между собственниками пропорционально их долям.
250 тысячами рублей ограничена сумма налогового вычета при продаже нежилых помещений, автомобилей и иного имущества, не относящегося к первой категории.
Есть еще небольшой нюанс при долевой продаже. Если вы продаете квартиру вместе с другими собственниками как единый объект, то делите миллион рублей вычета между всеми участниками долевой собственности, в данном случае размер вычета распределяется пропорционально долям. Если же каждый владелец доли совершил сделку по отдельному договору купли-продажи, то один миллион рублей – его налоговый вычет.
Если за год было совершено несколько сделок по продаже недвижимости, сумма вычетов не распространяется на каждую сделку, а предоставляется налогоплательщику в целом на весь полученный от продажи доход.
Нельзя получить больше максимальной суммы вычетов за год.
Миллион – максимум в год за жилые помещения, и 250 тысяч – за иное имущество, включая нежилые помещения.
Еще один важный момент – если проданная вами квартира ранее была приобретена по возмездной сделке, то сумму затраченных на ее приобретение расходов вы сможете вычесть из полученного дохода. Однако такие расходы должны быть обязательно подтверждены документами (чеками, платежными поручениями, расписками). Посчитайте заранее: иногда это может быть даже выгоднее простого имущественного вычета.
Налоговый вычет при покупке жилья
Возможность получить налоговый вычет возникает при приобретении жилого помещения — неважно, готовое это жилье или жилье в строящемся доме. Отличие только в дате возникновения права на вычет. При покупке жилья на вторичном рынке право на вычет возникает в момент государственной регистрации права собственности. При покупке жилья в строящемся доме это дата акта о передаче квартиры.
Размер налогового вычета при покупке жилья оставляет 2 000 000 рублей, т. е. фактически можно получить на руки 260 000 рублей, но, конечно, при условии, что данная сумма была уплачена вами в бюджет в виде НДФЛ.
Кроме этого, если жилое помещение было приобретено вами с использованием кредитных средств, дополнительно вы имеете право на вычет на сумму уплаченных по кредитному договору процентов. Максимальная сумма вычета по процентам составляет 3 000 000 рублей.
Возможно также, что весь вычет получить в текущем налоговом периоде не удастся, и остаток могут перенести на другие периоды, имейте это в виду.
Все нюансы прописаны в Налоговом кодексе РФ, а список всех необходимых документов можно получить сразу при обращении в налоговую инспекцию по месту жительства.