Можно ли покупать квартиру с зарегистрированными в ней людьми? Этот вопрос часто задают. Поэтому мы переадресовали его Ольге Балбек, заместителю директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Родственник или нет?
Главное — узнать, какие отношения связывают лицо, зарегистрированное в данной квартире, с ее собственником, и куда этот зарегистрированный отправится после снятия с регистрационного учета в продаваемом жилье. Если квартира продается свободно, без альтернативы, то лучше настоять, чтобы третьи лица снялись с регистрационного учета до сделки. Это позволит сэкономить время и силы после сделки.
Если же сделка альтернативная, то, опять же, очень важно понимать, кто эти третьи лица.
Если это, например, жена собственника с его детьми, его родители, то в большинстве случаев вопрос разрешается просто. Семья либо разъезжается, либо переезжает в иной дом или квартиру. Если это так, то нужно выяснить, кто будет собственником вновь приобретаемого этой семьей жилья, и, если не удается выписать третьих лиц до сделки, то надо взять обязательство с будущего собственника, что он обязуется поставить на регистрационный учет в новом жилье своего сына, дочь и других своих родных, зарегистрированных в продаваемом жилье. Для правильного оформления обязательства требуется обратиться к нотариусу.
Если квартира со вписанным родственником продается, а взамен приобретается меньшая жилплощадь, в расчете получить доплату, то можно действовать таким образом.
При совершении сделки основная сумма, которая идет в уплату за новое жилье, закладывается в одну ячейку, а доплата за квартиру – меньшая сумма – помещается в другую банковскую ячейку.
Продавец квартиры получает эти денежные средства в обмен на выписку из домовой книги о снятии всех лиц с регистрационного учета в продаваемой квартире.
Кого нельзя выписать
Теперь рассмотрим более сложную ситуацию – когда в квартире зарегистрированы некие третьи лица. Эти люди могут быть поставлены на регистрационный учет на основе возмездного или безвозмездного договора пользования помещением (например, на основании договора аренды). В этом случае нужно внимательно изучить договор – на каких условиях и до какого срока эти люди могут быть зарегистрированы по данному адресу и как они будут пользоваться помещением.
При покупке квартиры следует настаивать на расторжении такого договора до сделки, потому что все обязанности по договору переходят на нового собственника.
При переходе права собственности (в случае нерасторжения) это лицо сохраняет и право регистрации, и право пользования этим жилым помещением.
Рассмотрим и такой вариант – вы уже приобрели квартиру, а там кто-то остался зарегистрирован, например, жена или отец бывшего собственника. В соответствии со статьей 292 ГК РФ, с потерей права собственности члены семьи собственника также теряют право пользования данным жилым помещением. Если такое произошло, вы идете в суд, пишете заявление и на этом основании без проблем снимаете этого человека с регистрационного учета. Но в этом случае следует учитывать, на каком основании продавцу принадлежит квартира, так как если на момент приватизации жилья некий человек именно проживал в квартире, то такое лицо сохраняет право пользования независимо от перехода права собственности.
Итак, изучаем историю покупаемой квартиры. Если мы видим по домовой книге, что в момент приватизации в квартире действительно проживал кто-то, кто отказался от своего права на участие в приватизации в пользу другого человека, то крайне важно понимать, что
этот человек сохраняет пожизненное право пользования данным жилым помещением независимо от дальнейших переходов права собственности на данную квартиру.
В этом случае очень важно отследить, что такое лицо было снято с регистрационного учета и переехало в другую квартиру, так как судебный порядок разрешения данного конфликта не приведет к успеху.
Сейчас, когда право собственности в нашей стране насчитывает уже почти тридцать лет, история квартиры на вторичном рынке может не поместиться даже на десятке листов. Их приватизируют, продают, покупают, сдают в аренду. И чем сложнее история квартиры, тем более непросто проверить ее чистоту самостоятельно. Это работа для квалифицированного юриста, который специализируется именно на жилищном праве.