Контрастный и нелогичный 2020 год завершается. Можно подвести итоги и оценить кто выиграл, а кто выиграл больше других.
БАНКИ
Отдельные сферы экономики создали для банковской сферы немало проблем. Не исключено, что в ближайшее время проблемным сектором станет сегмент коммерческой недвижимости. Розничная торговля пока не в состоянии выйти на прежние объемы, а классические офисы могут столкнуться со сжатием постоянных рабочих мест. Но рынок жилья по итогам 2020 года бьет все рекорды, позволяя заработать банкирам не только на ипотеке.
Начнем с того, что о в течение всего года рынок новостроек планомерно переходил на новую схему финансирования строительных проектов. Теперь, для того чтобы начать стройку девелоперы идут в банк за кредитом. Покупатели, заключив договор долевого участия в строительстве, кладут деньги в банк на эскроу-счет. Девелопер не может пользоваться данными деньгами, пока квартира не построена. Покупатель не получает процентов пока деньги лежат на счете. Более того, чаще всего для того чтобы положить средства на эскроу-счет, покупатель вынужден обращаться в банк за ипотекой. И в этом случае уже он платит банку за пользование кредитом.
Резюмируем:
- Банк выдает ипотеку покупателю квартиры. Покупатель платит за кредит.
- Покупатель заключает договор долевого участия в строительстве и перечисляет деньги обратно на счет в банке. До завершения строительства они лежат на счете банка.
- Девелопер для того чтобы начать стройку и продать квартиру ипотечникам также берет кредит в банке и выплачивает банку проценты.
Если мы говорим, что в городе N продажи новостроек выросли на 30-35%, это означает, что число сделок с ипотекой выросло на 60-70%. После этого вопрос, кто больше всех выиграл от роста продаж новостроек в 2020 году, можно не задавать.
Работники банковской сферы должны в новогоднюю ночь выпить за здравие всех ипотечников страны. Пожелать всем здоровья и хороших доходов в будущем.
МЕГАПОЛИСЫ
Объем продаж новостроек в 2020 году заметно вырос на всех развитых рынках. Но там, где рыночные возможности для стройки ограниченны, получить проектное финансирование оказалось нереально. Поэтому, ажиотажный спрос на квартиры отыграли в первую очередь крупные региональные рынки с развитым рынком жилья.
Сегодня много разговоров о том, что в условиях пандемии загородный рынок переживает бум. Но часто это большое преувеличение. Количественных подтверждений данному тезису в большинстве своем нет. Городская недвижимость и мегаполисы в очередной раз обыграли пригороды и малые города.
ДЕВЕЛОПЕРЫ
Не всем девелоперам посчастливилось войти в2020 год с хорошим ассортиментом. Не у всех в заначке были подготовленные проекты, которые можно было быстро вывести на рынок. Но, те, кому повезло, сорвали двойной куш - за себя и того парня.
По итогу года, большинство застройщиков закрывают 2020 в плюсе за счет роста продаж и, что не менее приятно для бизнеса, за счет роста цен. Квартиры в новостройках в большинстве городов подорожали на 10-30%.
В контексте текущей экономической ситуации это много. Но на горизонте 10-15 лет текущее повышение лишь компенсация за прошлое отставание.
В последние 10 лет темпы роста цен в большинстве городов были ниже уровня инфляции и заметно уступали темпам роста цен на строительные материалы. Особенно критичным это было для региональных рынков. Рост цен - не гарантия качественного развития отрасли, а лишь необходимое условие. Но без него процесс качественного упрощения лишь набирал бы обороты.
А ПРОДАВЦЫ И ПОКУПАТЕЛИ?
Недавно мы посчитали где предел выигрыша покупателей, берущих кредит под 6,5%. С позиции ежемесячного платежа по ипотеке рост цен на квартиры на 20% нивелирует сниженную ставку по кредитам. Получается, что по итогам 2020 года в плюсе окажутся те, кто не побоялся вернуться на рынок весной 2020 года. В небольшом выигрыше те, кто покупал летом. Но к концу года стартовые условия приобретения квартиры почти вернулись к началу 2020. Тогда о повышенном спросе можно было только мечтать. Льготная ипотека продолжает приводить на рынок новых покупателей, но уже сейчас влияние этого фактора ослабевает. Более значимым становится цена квартир. Текущий уровень цен для некоторых семей становится заградительным.
Но высокие цены - это преимущество продавцов. А собственников квартир в России очень много. Может быть выиграли они? Их семейный капитал вырос, номинально они стали богаче. Но фактически собственники квартир в России чаще измеряют ее ценность местоположением (квартира в Москве, Сочи или Санкт-Петербурге), метрами и количеством комнат. Рыночная цена - виртуальная величина.
Но в ситуации 2020 года выиграли спекулянты, которые на фоне низких ставок быстро переориентировались на рынок жилья и успели в течение года как купить, так и продать. Впервые за много лет число таких сделок выросло. А вот выиграли ли те, кто покупал квартиру в спекулятивных целях осенью 2020, покажет следующий год. Мы ждем, что объем предложения в 2021 будет выше, активность ниже, а ажиотажный спрос останется в прошлом.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
16.12.2020
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
