В институт судебной строительно-технической экспертизы обратился представитель застройщика с вопросом - как его объект незаконченного строительства, неожиданно для него попал в зону с особыми условиями использования.
Стали разбираться.
У объекта не было проблем в процессе проектирования. Но, буквально недавно, рядом стоящему зданию присвоили статус вновь выявленного объекта культурного наследия, да еще и в водоохраной зоне.
Анализ ситуации показал, что в территорию зон с особыми условиями использования территории до 01.01.2022 может попасть практически любой собственник, причем в любое время. Дело в том, что границы таких зон, хоть и уже определены, и закреплены генеральным планом населенных мест, могут быть назначены решением компетентного органа, в соответствии с пунктом 2 статьи 104 и пункту 2 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации, как вновь выявленные.
Что это за особые зоны?
ЗК РФ Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9) зона охраняемого объекта;
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17) зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
21) зона наблюдения;
22) зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
При определении перечня ограничений использования земельных участков устанавливается исчерпывающий перечень видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения) и (или) требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны.
В этой связи государственная экспертиза проектной документации объектов (за исключением объектов, указанных в частях 2 и 3 статьи 49 ГрК РФ), строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий, должна проводится если режим этой зоны предусматривает ограничение размещения в отношении такого вида зданий, сооружений и (или) их характеристик согласно части 3.4. статьи 49 ГрК РФ.
В иных случаях застройщик или технический заказчик вправе по своему выбору направить проектную документацию, а также инженерные изыскания на государственную или негосударственную экспертизу.
Вывод по результатам исследования:
Так как объект, который проектировался является гостиницей, то есть социально-бытового назначения до трех этажей, он вполне может быть спроектирован и пройти негосударственную экспертизу.
Проверяйте свои участки на предмет принадлежности к ЗОУИТ. Иначе можно попасть в большие неприятности.
В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить.
Ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь на канал и пишите отзывы. Вам не трудно, а автору приятно.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Директор института судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы при АНО "АЖН"
Санкт-Петербург 2020 год.
https://www.agnrus.ru
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086