Как оспорить завышенную стоимость здания

Юридический центр адвоката Олега Сухова предлагает пристальнее изучить тему кадастровой стоимости зданий. Она превратилась в болезненную точку для многих собственников коммерческой недвижимости, особенно в столице. Ибо региональные власти энергично воспользовались возможностью увеличить поступления в бюджет, как только закон это позволил.

Кадастровая стоимость недвижимости отдельных объектов внезапно возросла в разы. Пропорционально возрастала и расчетная налоговая нагрузка. Например, один из столичных торговых центров "подорожал" с 115,7 млн до 2,7 млрд. А это означает, что размер налога вырос с 1,5 млн до 38 млн в год.

Причем пять лет назад (когда закон начал работать) рост происходил без предварительного уведомления владельцев. Заранее ходили только слухи в СМИ. Событие свершилось за две недели до конца года.

Чтобы опротестовать новые числа, нужно было подавать заявления в остававшиеся две недели. Этого не успели сделать даже те, кто внимательно отслеживал новости и получил информацию о сюрпризе вовремя. Ну, а большинство собственников зданий даже не знали о своем изменившемся положении. Кое-кто оказался под угрозой дополнительных штрафных санкций за крупные недоплаты.

Я составил топ-5 юридических советов для всех заинтересованных лиц.

Совет №1: следите за новостями!

Истоки этой рекомендации ясны из примера, описанного во введении к материалу.

1. Учтите, что переоценку в различных регионах страны проводят отнюдь не синхронно. Поэтому внимательно читайте новости конкретно своего региона, не ориентируйтесь на центральные/московские СМИ.
2. Регулярность кадастровой переоценки составляет от 2 до 5 лет.
3. Предварительные результаты по правилам публикуются на сайте субъекта федерации до окончательного утверждения. Соответственно, у вас есть шанс поймать процесс на начальной стадии, если вы будете отслеживать этот сайт.
4. Не рассчитывайте, что вам заранее пришлют официальное уведомление. В Москве (снова наш пример) бизнесмены тоже на это надеялись, из-за чего и пострадали.

Совет №2: посчитайте деньги, прежде чем затевать оспаривание

1. Оценка здания бизнес-центра в Москве обходится в 100-500 тысяч, ориентировочно. Также предстоит оплачивать работу юристов. А возможно, что и дополнительную судебную экспертизу.
2. При любом развитии событий расходы на весь процесс лягут на плечи собственника.
3. По статистике (из практики) успешный исход дела прогнозируется, если стоимость здания завышена на 20-30 процентов или более. Когда завышение не настолько ощутимо, вероятен негативный результат разбирательств.

Совет №3: действуйте оперативно

1. Вам следует запустить процесс до конца текущего года, чтобы его результаты распространялись на следующий. В противном случае следующий год будет потерян.

Например, кадастровая переоценка с завышением стоимости вашего объекта произошла в декабре. Нужно подать свое заявление также в декабре. Затянув дело до января, вы будете платить за следующий год резко возросший налог; потому что даже успешное опротестование начнет действовать годом позже.

Совет №4: внимательно выбирайте оценщика

1. Неверно составленный Отчет о рыночной оценке на практике выступает главной причиной судебных отказов. В документе рискуют обнаружиться и грубые фактические ошибки, и формальные некорректности.
2. Профессиональный оценщик всегда входит в СРО. Хороший специалист страхует собственную ответственность перед вами как заказчиком минимум на 5 млн. Проверяйте.
3. Дополнительную информацию об оценщике можно собрать в СМИ, на сайтах-отзовиках, на тематических форумах. Обращайте внимание на стоимость услуг (относительно среднерыночной) и на опыт специалиста.

Совет №5: обращайтесь сразу в суд

До 2017 года закон требовал до суда обязательно обращаться в комиссию Росреестра. Однако в настоящее время можно сразу подавать иск в суд. Я рекомендую поступать именно так.

1. По статистике, комиссии Росреестра удовлетворяли менее половины обращений. В то время как суды положительно решают почти 2/3 дел.
2. Через комиссии стоимость объектов снижается менее, чем на 9%. Снижение через суды превышает 40%, по данным 2016 года.
3. Комиссии отклоняют обращения по малейшим формальным зацепкам, если речь идет о сколько-нибудь чувствительных суммах.

Логика действий чиновников полностью ясна и прозрачна. Предлагаю и бизнесменам в сложившихся обстоятельства действовать логично и рационально.