Юридический центр адвоката Олега Сухова подготовил для вас список уловок, любимых недобросовестными застройщиками. Они используются, чтобы брать обычную (а иногда и повышенную) цену за жилье пониженного качества.
В профессиональных кругах это называется "дефекты строительства". Не всегда их видно на глаз, часто требуется серьезная экспертиза. Поэтому я, адвокат Олег Сухов, заранее вам подскажу, в каком направлении стоит поискать.
Квартиры с чистовой отделкой
Первоначально идея продавать квартиры с отделкой выглядела очень хорошо. Ведь у многих людей нет желания, сил или времени заниматься ремонтом. Они хотят купить и въехать.
И действительно компания-застройщик может сделать нормальный ремонт дешевле, чем он обошелся бы новоселу. За счет оптовых покупок отделочных материалов и собственного штата мастеров.
Как обычно, прекрасную идею сгубила жадность. Нечистоплотные застройщики подумали и решили:
- Можно использовать плохие материалы. Обыватели все равно не разбираются. Разумеется, по цене нормальных.
- Можно выполнять работы тяп-ляп. Даже если часть недоделок будет обнаружена при приемке, всегда есть шансы, что часть "прокатит".
- А главное! Под отделкой очень удобно скрывать более серьезные дефекты строительства. Штукатурка спрячет трещины в стенах, а под ламинатом не видно кривую стяжку пола. Утеплитель вообще класть не будем, кто там станет разбирать и смотреть. Пустоты под кафелем? Ну не простукивать же людям всю кладку подряд.
Много перспектив, в общем.
Вот почему специалисты по приемке квартир очень быстро стали востребованными на рынке. Люди готовы платить экспертам, чтобы потом не кусать локти. И это правильно.
Немного чисел из новостройки в Балашихе: за чистовую отделку застройщику была сделана доплата в восемьсот тысяч рублей. А потом приемщик нашел дефектов на миллион.
Площадь больше, чем ожидалось
Еще одна стандартная процедура ― это приемка квартиры с обмерами и перерасчетом стоимости. Когда дольщики оплачивают не проектную площадь своего жилья, а ту, что получилась фактически.
Изначально здесь тоже все нормально, колебания площадей квартир в пару квадратных метров объясняются технологически. Невозможно выложить кирпичную стену по нарисованному чертежу до миллиметра.
Но что придумали застройщики? Они стали увеличивать площади искусственно, за счет уменьшения толщины внутренних стен. Особенно страдают именно кирпичные дома, где для межкомнатных перегородок вместо кирпичей приспособились использовать легкие блоки, а то и вовсе спецпанели.
В итоге:
- Перегородка из более дешевых материалов. Экономия.
- Перегородка собирается легко и быстро, почти как конструктор. В противоположность ручной кирпичной кладке. Снова экономия, уже на работе каменщиков.
- Стены получаются тоньше, значит площадь комнат увеличивается. Опять выгода, дольщик ведь доплатит за лишний метраж!
Причем с виду такие перегородки выглядят нормальными: ровными и сплошными. А потом люди удивляются отличной слышимости. Но звукоизоляция хорошая, если судить по бумагам. То есть для выявления дефекта нужна профессиональная (!) акустическая экспертиза.
В Санкт-Петербурге недавно поймали компанию, широко использовавшую силикатные блоки. Реальная звукоизоляция в ее квартирах оказалась втрое ниже заявленной в документах. Толщина стен составила 13 см при рекомендуемых 16-20 см.
Причем обнаружили хитрость не пострадавшие дольщики, а конкурирующая фирма, организовавшая большое исследование. Жильцы же мучились от шума, но не понимали истоков проблемы.
Вентилируемые фасады (а как их проверить)
Если плохие внутренние стены угрожают отличной слышимостью, то с внешними все гораздо серьезнее. Можно безнадежно испортить внутреннюю отделку и попросту заморозить дом. Что и произошло в Новосибирске: отсутствие утеплителя обнаружилось, когда зимой насквозь промерзла стена у целого подъезда, по всем этажам.
Ведь визуально под вентилируемым фасадом ничего не видно. Проверить качество объективно сложно ― все располагается снаружи, а если еще и высоко...
Вот список неприятных сюрпризов от застройщиков:
- Лишние, неправильно установленные кронштейны для крепления подвесной системы. Это металлические детали, "пронзающие" стену. Зимой они превращаются в мостики холода.
- Укладка утеплителя без поправки на усадку.
- Стыки панелей без герметизации.
- Замена материалов на более дешевые, низкого качества.
- И полное отсутствие необходимых частей. Как в нашем новосибирском примере, где минеральной ваты не оказалось в принципе.
Отмечу, что технология вентилируемых фасадов позволяет значительно удешевлять строительство без потери в качестве. Но только если применяется корректно.
Окна-двери от застройщика
Здесь, кажется, никто никогда и не ждал от застройщиков особого качества. Кривой монтаж и экономия на пене, куда уж дальше, спросите вы? Но кризис внес свои коррективы, так что ситуация стала еще хуже.
Под видом обычных окон некоторые застройщики додумались ставить временные стеклопакеты. Что это такое:
- Конструкция профиля делается без армирования (которое обеспечивает в нормальном случае жесткость и прочность).
- Используется переработанный пластик. Он бывает токсичным и по нормам не предназначен для жилых зданий.
Добавить здесь, собственно, нечего.