Добрый день, уважаемые гости и подписчики моего канала!
В то время, когда мы покупали наш участок вместе со стареньким домом, супруга еще и не подозревала, что будет работать в агентстве недвижимости. Это сейчас уже для нее сделка - как что-то обычное в жизни и не важно, какая там сумма.
Я помню тот волнительный момент, когда перед самой сделкой в голову лезет куча мыслей и всегда не очень хороших. Ладно там 100 или 300 тысяч рублей, но когда сделка в несколько миллионов, то задаешь себе одни и те же вопросы: "А как безопасней?", "Что сначала - подписать договор или передать деньги?", "Где лучше передать деньги?", "Нужен ли нотариус?". А может на сделку приехать с другом-качком?
Как вы знаете, передача денежных средств может быть произведена наличкой или безналом.
Но, основная задача продавца - получить деньги, все интересы только устремлены на эту цель - а дальше хоть трава не расти. Точности формулировок в договоре его не сильно волнуют, так как эти проблемы - уже проблемы покупателя. В случае, если договор был составлен с нарушениями, Росреестр не зарегистрирует право собственности, продавец в плюсе. Его собственность никуда не делась и деньги получены. Как вы понимаете, покупатель остается в проигрыше...
Поэтому, идеальный расклад для покупателя - зарегистрировать сначала право и только тогда передать деньги. Но, идеальный расклад для продавца другой. Ему нужно сразу забрать деньги после подписания договора, и только потом сдавать документы на регистрацию. Нужно искать компромисс!
Итак, обо всем по порядку...
1. Наличный расчет
Если сделка проходит с участием риэлтора, то денежный расчет происходит в офисе агентства одновременно с подписанием договора купли-продажи. Далее, три стороны едут в МФЦ и подают документы на регистрацию права в Росреестр. Конечно, этот способ комфортнее, появляется третья сторона, которая контролирует сделку и всегда есть возможность проверить подлинность наличных купюр.
Но, безопасной ее все равно назвать нельзя. Тем не менее, такой вариант остается самым распространенным. Если все же риэлторы не привлекались, то самый безопасный способ с наличными должен производится по следующей схеме:
- Две стороны направляются в МФЦ.
- По пути, покупатель снимает деньги со счета. Если открыто ИП, то некоторые банкоматы позволяют снять большие суммы без ограничений.
- В МФЦ подписывается договор купли-продажи и остается в руках у продавца, пока не будут переданы деньги.
- Передаются деньги и продавец сразу подписывает заранее подготовленную расписку, что претензий не имеет и деньги получены.
- Сдаются документы на регистрацию в Росреестр.
- Стороны расходятся.
Но, здесь вполне может быть вариант, что Росреестр отказывает в регистрации. Супруга рассказывает, что на практике это происходит часто и львиная доля отказов именно по ошибкам в договорах. А деньги то уже у продавца! Его нужно опять вылавливать и гоняться за ним, переделывать документы и снова подавать в окошко МФЦ.
Наилучший вариант в этом случае - привлекаем нотариуса. Я их не очень люблю, но здесь появляется гарантия! Обычно, при простой сделке нотариусы не требуются, а лишь нужны, когда производится продажа долей или квартир с несовершеннолетним собственником. Но, мы все равно привлекаем... Почему? Объясняю...
Покупатель обменивает деньги на ПРАВО владения объектом недвижимости, а это право называемое правом собственности, содержит очень много законодательных "костылей" и в любой момент может быть оспорено при незначительных ошибках в оформлении. Нотариус поможет в проработке всех формулировок договора и покупателю это важнее, поэтому он всегда и платит за услуги нотариуса, а не 50/50 с продавцом.
2. Безналичный расчет
Безналичный расчет удобен, мы не думаем в каком рукаве нести 10 пачек пятитысячных купюр :-) Но, подтвердив перевод продавцу на карту, мы отменить операцию так быстро уже не сможем. Это не наличка, которую можно быстро силой забрать заподозрив мошенничество.
Итак:
- Подготавливается весь пакет документов, но не содержащий подписей сторон.
- Продавец открывает счет (можно он-лайн) и предоставляет банковские реквизиты покупателю.
- Стороны вместе приезжают в банк. Покупатель либо кладет наличные деньги на счет, либо переводит со своего счета (продающая сторона обязательно сохраняет чек)
- Одновременно с этим, продавец подписывает заранее подготовленную расписку, что деньги получены и СРАЗУ ЖЕ ставит подпись на всех экземплярах договоров по сделке.
- Вместе направляетесь в МФЦ и сдаете документы.
Но! Опять покупатель рискует, ведь регистрация права может и не состояться опять же по любым причинам. Вот здесь обязательно подписать еще один дополнительный экземпляр договора купли-продажи, который не передается в Росреестр, а остается у покупателя. Теперь, договор в Росреестре не потеряется и покупатель имеет основание для обращения в суд при каких-либо форс-мажорах.
И далее, мой любимый способ, хотя он не так нравится продавцу...
3. Банковская ячейка
Обе стороны идут в банк и арендуют депозитарную ячейку (сейф). Здесь важен сам договор аренды. В нем прописываются условия, при которых возможен доступ к этой ячейки каждой из сторон. Одновременно с подписанием договора купли-продажи, покупатель помещает деньги в ячейку. При этом покупатель не переживает за сделку - здесь всегда присутствует сотрудник банка и куча охраны на входе/выходе.
К сожалению, проверка денег и пересчет - это не является обязательным условием банка. Что покупатель кладет, то продавец и достает. Поэтому, продавец может настаивать на пересчете и проверке денег. Здесь придется заплатить банку за подобные услуги или сделать это в другом месте.
Продавец может забрать деньги только после зарегистрированного договора в Росреестре, а это ~10 дней. Да, ему это обычно не очень нравится, но покупатель застрахован на 100%. Если Росреестр по истечении 10 дней отказывает в регистрации права, покупатель всегда вправе забрать свои же деньги, в ином случае - их забирает продавец. Все действия контролируются сотрудниками банка.
Аренда ячейки - до 100 руб. в день! Я максимум со всеми расходами заплачу не больше 1000 руб., но я спокоен за деньги и за регистрацию права.
Пошагово:
1. В банке заключаем договор на аренду депозитарной ячейки.
2. Подписываем договор купли-продажи.
3. Денежные средства помещаются в ячейку при контроле со стороны банка.
3. Стороны едут в МФЦ и сдают документы на регистрацию.
4. После положительного ответа Росреестра и произведенной регистрации, продавец берет свой экземпляр договора и идет в банк.
5. Продавец забирает деньги без присутствия покупателя.
6. Все остаются довольны :-)
На этом всё, постарался сильно не перегружать статью, но получился все равно длиннопост. Спасибо моей супруге за раскрытые нюансы в сделках!
Благодарю Вас за уделенное время!
Дед Коля рассказал, сколько зарабатывает, работая в Горгазе сварщиком 12 лет
"Что хочу, то и делаю!" - сосед построил дом, который заслоняет свет и мешает жить. Что делать?
