Если верить сентенции, что все прогнозы врут, то на рынке новостроек врут особенно часто. Во всяком случае, 2020 год яркое тому подтверждение. По мнению экспертов, в столичном регионе (и не только) он оказался предельно необычным.
«Сочетание целого ряда негативных факторов (ослабление рубля, весенний карантин, осенняя вторая волна пандемии) не убило рынок, но создало исторически выгодные условия для всех участников рынка», – утверждает Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант».
Напомним, большинство прогнозов основывалось на том, что 2020-й станет годом адаптации к новым правилам долевого строительства. Реальные итоги оказались куда интереснее. Изменения произошли на всех уровнях – от кадровых перестановок в правительстве и профильном министерстве до рыночных трендов. При этом год оказался отмечен сразу несколькими рекордами.
1. Ипотечный бум
Безусловно, самое знаковое событие года – запуск госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Мера, которая была принята в апреле как антикризисная, оказалась для рынка новостроек настоящим уколом адреналина. В октябре в столице был зафиксирован ипотечный рекорд: по статистике Росреестра, в городе было зарегистрировано 12 тыс. договоров ипотечного кредитования – абсолютный максимум за всю историю рынка.
Конечно, октябрьский скачок во многом объяснялся желанием успеть в программу — изначально срок ее действия ограничивался ноябрем. Но и сейчас, когда уже программу продлили до середины 2021-го, доля ипотечных сделок остается на высоком уровне.
2. Возвращение инвесторов
Неожиданную «помощь» рынок новостроек получил из банковской сферы. Ухудшение условий по банковским депозитам из-за исторически низкой ключевой ставки ЦБ, рост курса валют, – все это повысило привлекательность инвестиционных сделок.
Дополнительным стимулом стало активное пополнение первичного рынка новыми (и, соответственно, не дорогими) предложениями и рост цен на жилье в целом. В сегмент новостроек потянулись «непрофессионалы» – физлица, не ставящие прямой целью заработок на недвижимости, но рассматривающие ее в качестве инструмента сохранения накоплений. В условиях, когда для покупки квартиры достаточно 2,5-3 млн рублей, таких людей оказалось достаточно много».
В результате средний уровень доли инвестиционных сделок в столичных проектах вырос до 30-35%, а в некоторых новых ЖК в течение первого месяца продаж отмечался показатель и в 50-55%.
3. Рекордные продажи
Производной ипотечного и инвестиционного бумов стал рекорд продаж. Статистика большинства крупных застройщиков свидетельствует о крайне успешном III квартале, при этом уже видно, что и в IV квартале сделки проходят более чем активно.
Так, по опубликованным данным Росреестра, в октябре на первичном рынке столицы зарегистрировано 9,9 тыс. ДДУ – на 70% больше, чем в октябре 2019-го.
Причины понятны: исторически низкие ипотечные ставки плюс большое количество новых проектов, выведенных на рынок по интересным ценам, плюс стремление сохранить сбережения.
4. Рост среднего чека сделки
Высокий лимит по кредиту, установленный ипотечной госпрограммой для столичного региона, привел к росту спроса на более дорогие лоты: двух- и трехкомнатные квартиры, просторные «однушки», квартиры с отделкой от застройщика. Кроме того, интерес к более просторным квартирам вырос и в свете массового перехода на удаленную работу, который явно станет длительным трендом на рынке труда. Тем более, что «ипотечный» бюджет 12 млн рублей дает достаточно широкий выбор не только в Московской области, но и в столице.
5. Резкое сокращение апартаментов
Еще один «рекордный» тренд 2020 года – существенное уменьшение доли апартаментов, в общем объеме продаж. Особенно это заметно в сегменте массового спроса. Так, по оценкам экспертов, за год предложение дорогих лотов сократилось примерно на 15%, а дешевых – более чем на 50%.
Поэтому, даже если предположить, что инициатива по запрету апартаментов не будет реализована, формат в ближайшие годы практически полностью уйдет из сегмента массового спроса и станет исключительно премиальным.
Редакция DE
Подписывайтесь на наш канал "Девелопмент недвижимости", пишите комментарии и не забывайте ставить лайки.