В сегменте высокобюджетной недвижимости выделяют три класса жилья: бизнес-класс, премиум и люкс. В свою очередь, премиум и люкс образуют сегмент элитной недвижимости. Эта классификация формируется рядом характеристик: от местоположения, уровня сложности и инновационности инженерии дома, его безопасности и ландшафтного дизайна придомовой территории до качества отделочных материалов и высоты потолков.
Элитная недвижимость, как определение, появилась в Москве XIX века, и началась с доходных домов, сосредоточенных в исторических районах центра города. И только в конце 90-х — начале 00-х уже XX века радиус элитной застройки вышел за пределы Садового кольца — на Красную Пресню, Плющиху, Фрунзенскую набережную.
Есть ещё интересный момент в разнице первичного и вторичного рынка элитной недвижимости. В сегменте премиальных новостроек существуют строгие критерии ценообразования и даже проектирования, которым подчинены все объекты. Например, в каждом классе есть проектные предписания средней площади квартиры и планировки в привязке к количеству комнат. Так в квартире класса люкс для каждой спальни должны быть спроектированы отдельные гардеробная и санузел (часто женская и мужская гардеробные врозь), а в премиум классе это требование уже не такое строгое: оно сохраняется для мастер-спальни, но на две детские спальни уже допускается один санузел или одна гардеробная. Поэтому колебание цен в несколько раз на в принципе схожие объекты первичного рынка невозможны, что не скажешь о вторичном.
Жилой фонд элитной «вторички» разношёрстный: сюда входят и дома, построенные 10-20 лет назад по совершенно иным проектам, чем сегодня; и исторические здания после реконструкции; и новые объекты, перешедшие на вторичный рынок из новостроев год-два назад. Поэтому строгие ценообразующие критерии первичного рынка здесь не работают и вилка стоимости объектов колоссальная.
Иногда и застройщик может классифицировать свой объект на основе своих представлений и маркетинговой политики, а не сводной таблицы критериев недвижимости. Помимо этого, существуют территориальные особенности рынка: в зависимости от дохода, общего уровня жизни и потребностей классы элитного жилья в разных регионах страны тоже могут отличаться друг от друга, например, московский премиум и сыктывкарский, думаю, немного про разное)
*В данном материале я приведу классификацию на примере столичного рынка — в сегменте своей специализации.
Бизнес-класс
Бизнес-класс появился в 90-х, когда началась массовая застройка Москвы. Так стали классифицировать новые дома, построенные по индивидуальным проектам — ещё не дотягивающие до элитной недвижимости, но намного комфортнее панельных. По большей части покупателями таких квартир становились представители зарождающегося среднего класса, откуда и пошло название этого типа жилья.
Местоположение: ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО, САО (+другие округа с комфортным проживанием).
Архитектурный облик зданий: индивидуальный проект.
Конструктив: монолитные железобетонные или монолитно-кирпичные конструкции.
Остекление: современные пластиковые и алюминиево-пластиковые профили верхней ценовой ниши.
Внутренняя отделка МОП (места общественного пользования): высококачественная отделка.
Отделка квартир: без отделки/отделка высококачественными материалами.
Высота потолков: от 2,8 метров.
Средняя площадь лота: от 60 кв. метров.
Инженерное обеспечение: централизованная приточно-вытяжная вентиляция; климат-контроль (наличие блоков сплит-систем); системы очистки воздуха и воды; отопление автономное или центральное (ИТП); высококачественные скоростные лифты.
Придомовая территория: возможна ограда по периметру; наличие современных детских и хозяйственных площадок; озеленение территории.
Безопасность: наличие службы охраны (видеонаблюдение по периметру, посты охраны на входе во двор, дом и паркинг).
Паркинг: закрытый/подземный паркинг из расчёта не менее 0,8 м/м на квартиру.
Средняя цена за кв. м на первичном рынке: 300 тысяч рублей.
Примеры: ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК «Сердце столицы», ЖК Headliner, ЖК «Серебряный фонтан», ЖК «Резиденции архитекторов»
Премиум
Премиум-сегмент — относительно новое понятие, вошедшее на рынок после кризиса 2008 года, когда тот начал постепенно оживать. Премиум-объекты близки к типу люкс, но есть несколько различий — в расположении относительно центра, площади лотов, высоте потолков, уровне сервисности дома и его архитектурном облике. ЖК класса люкс должен быть расположен в пределах ЦАО — исключения редки и обусловлены уникальностью локации (например, расположением в парковой зоне и др.), ЖК класса премиум может располагаться в пределах ТТК. При этом он будет построен по индивидуальному проекту хорошего архитектурного бюро, а ЖК класса люкс — обязательно по проекту именитой студии, часто при участии архитектора с мировым именем. В отделке обоих типов элитного жилья используются высококачественные и дорогостоящие материалы, но в объектах класса люкс предпочтение будет отдано натуральному камню и ценным породам древесины.
Местоположение: в пределах ТТК.
Архитектурный облик зданий: индивидуальный проект с выраженной проработкой архитектурного облика здания, при участии известного (часто западного) архитектурного бюро.
Конструктив: монолитные железобетонные или монолитно-кирпичные конструкции.
Остекление: современные деревянные или алюминиево-деревянные профили со стеклопакетами из энергосберегающих стёкол и хорошей звукоизоляцией.
Внутренняя отделка МОП: высококачественная отделка натуральными материалами (керамогранит, дерево и пр.).
Отделка квартир: высококачественная отделка/под чистовую отделку / без отделки.
Высота потолков: от 3 метров.
Средняя площадь лота: от 80 кв. метров.
Инженерное обеспечение: централизованная приточно-вытяжная вентиляция, климат-контроль в каждой квартире с очисткой, увлажнением, поддержанием заданной температуры воздуха; комплексная система фильтрации воды; отопление автономное (ИТП); высококачественные скоростные лифты.
Придомовая территория: собственная огороженная благоустроенная территория; возможно наличие современных детских и хозяйственных площадок; ландшафтный дизайн
Безопасность: круглосуточная многоуровневая система охраны; контроль доступа, видеонаблюдение; система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии.
Паркинг: закрытый/подземный, не менее 1,0 м/м на квартиру.
Средняя стоимость кв. м на первичном рынке: 650 тысяч рублей.
Примеры: ЖК «Titul на Серебрянической», Клубный дом Turandot Residence, Апарт-комплекс «Софийский», ЖК Lucky.
Люкс
Самый лимитированный сегмент элитного жилья. Объекты класса люкс располагаются в самом что ни на есть центре Москвы, с какими-либо исключительными характеристиками (выход на набережную, частный сад, панорамные террасы или вид на Кремль), выполнены по уникальным архитектурным проектам и зачастую с акцентом на интеграцию с исторической застройкой города. Ещё одна из характеристик — статусность соседей и полная приватность: этот параметр не прописывается официально и достаточно весом в любом классе высокобюджетного жилья, но в люксе — в особенности.
Местоположение: в пределах ЦАО.
Архитектурный облик зданий: индивидуальный проект с выраженной проработкой архитектурного облика здания, при участии известного (часто западного) архитектурного бюро.
Конструктив: монолитные железобетонные или монолитно-кирпичные конструкции.
Остекление: современные деревянные или алюминиево-деревянные профили со стеклопакетами из энергосберегающих стёкол и хорошей звукоизоляцией.
Внутренняя отделка МОП: эксклюзивная отделка из натуральных материалов (мрамор, травертин, красное дерево и пр.).
Отделка квартир: эксклюзивная отделка в соответствии с авторским проектом/под чистовую отделку/без отделки.
Высота потолков: от 3,2 метров.
Средняя площадь лота: от 100 кв. метров.
Инженерное обеспечение: централизованная приточно-вытяжная вентиляция, климат-контроль в каждой квартире с очисткой, увлажнением, поддержанием заданной температуры воздуха; комплексная система фильтрации воды; отопление автономное (ИТП); высококачественные скоростные лифты (Kone, Otis, Shindler), индивидуальная (дизайнерская) отделка кабин.
Придомовая территория: собственная огороженная благоустроенная территория; возможно наличие современных детских и хозяйственных площадок; ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы.
Безопасность: круглосуточная многоуровневая система охраны; контроль доступа, видеонаблюдение; система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии.
Паркинг: Подземный, не менее 1,5 м/м на квартиру.
Средняя стоимость кв. метра на первичном рынке: 1 300 тысяч рублей.
Примеры: ЖК «Titul на Якиманке», ЖК «Малая Бронная, 15», ЖК «Полянка/44», Cameo Moscow Villas, ЖК Brodsky.
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram
