На рынке недвижимости Москвы существует интересное предложение инвестировать в апарт-отели.
Апарт-отели и апартаменты. Что такое?
Апартаменты в целом под собой подразумевают нежилые помещения коммерческого назначения, даже если по факту в них на постоянной основе проживают семьи с детьми. В апартаментах нельзя зарегистрироваться. На них выше налог, и этот налог регулируется в зависимости от наличия или отсутствия в здании офисов.
На апартаменты гостиничного типа налог на недвижимость - 0,5%.
Зато мокрые точки можно размещать в любом месте, а не только в ванной, туалете и кухне с коридором.
Года 2 назад я ездила на один из таких объектов и оценила их предложение.
Апарт-отель YE'S, который я рассматривала для инвестиций, располагается буквально у станции метро Ботанический сад. В 2018 году тот район активно застраивался не только жилыми зданиями, но и офисными.
Апарт-отель фактически тот же самый отель, в котором турист или командировочный или обычный служащий может снять номер. На сутки, на двое или на месяц не важно.
Главное отличие апарт-отеля в том, что в каждом номере есть кухня. А для инвестора - что можно купить не целый отель, а всего лишь один апартамент.
Об объекте
Неподалеку располагается жилой комплекс бизнес-класса. Красивый парк Сад будущего с прудиком, православная церковь. И минут за 30 можно дойти до неглавного входа в парк ВДНХ. А с другой стороны отель соседствует со старенькими девятиэтажками. Так себе соседство для апарт-отеля, но для Москвы, города контрастов, нормально.
К моменту просмотра мною шоу-рума, компания "Petrovka" уже реализовала 1 проект в Митино - первый апарт-отель YE'S. Интернет не пестрил отзывами недовольных владельцев апартаментов, и уже одно это стало индикатором, что туда стоило бы съездить. Ну и привлекательная для Москвы цена.
Математика инвестиций
Самый дешевый апартамент стоил 3 млн. 700 тыс. рублей. В 2018 году однокомнатная "ушатанная" однушка в пятиэтажке, площадью порядка 30 кв.м. стоила от 6 млн. рублей.
Именно по причине дешевизны многие выбирают апартаменты вместо квартиры при покупке жилья. Однако моя история про инвестиции.
Приятная менеджер охотно рассказала, что при инвестициях прибыль будет порядка 10%. Казалось бы много? Да.
Но она не гарантируется ни застройщиком, ни управляющей компанией, которой в будущем передастся управление вашей собственностью.
Если же вы сами решить управлять своим апартаментом: жить в нем, поселить родителей или друзей, сдавать на долгосрок или посутку - то никаких бонусов в виде звонка на ресепшен, заказа доп. услуг станут для вас недоступны. И апартамент из разряда отеля сразу переходит в разряд квартир под посуточную аренду с повышенным налогом на недвижимость. Хм...
Чтобы передать апартамент в управление, в нем необходимо сделать ремонт согласно стандарту апарт-отеля и расставить идентичную всем прочим номерам апарт-отеля мебель. В 2018 году это удовольствие обходилось еще в 600-700 тыс. рублей. Если это условие не выполняется, управляющая компания не возьмет ваш апартамент в управление.
Прибыль тает на глазах, не находите? И становится 8,4%.
Дальше вычитаем подоходный налог, налог на недвижимость, коммунальные платежи, отдельно платежи за мусор, платежи за управление вашей собственностью управляющей компанией и получаем...
Что это действительно выгодное вложение. Но не для вас. А для застройщика с управляющей компанией. Это отличная бизнес-модель, когда с покупателя стригут деньги в начале пути, в середине и до конца.
В итоге при предварительных расчетах прибыль получилась в районе 6 - 7%. И для недвижимости под посуточную аренду эта прибыль ничтожна. Даже для сдачи недвижимости в аренду на длительный срок этот процент не выглядит внушительным.
А если учесть что в 2018 году ключевая ставка ЦБ была 7,25 - 7,75%, то и вовсе охватывает печаль.
Выводы
Лично для себя я нашла этот объект непривлекательным в плане инвестиций.
Впрочем, для тех, кто не хочет вникать в инвестиции, искать более выгодные сделки и хоть как-то участвовать в жизни своих активов, этот вариант подойдет. Ведь какой-то доход получать вы всё равно будете.
Спасибо что прочитали!
Комментируйте. Подписывайтесь на мой канал и следите за дальнейшими перипетиями инвестора на каблуках;)
