Идея порассуждать на эту тему возникла после прочтения публикации в одной из групп в Фейсбуке. Человек спрашивал где купить квартиру, чтобы получать стабильный доход от её аренды. Комментарии были разные, количество полезных стремилось к нулю. Ниже будут изложены мои мысли, основанные на собственном опыте.
Жилая недвижимость в нашей стране заслуженно считается самым надежным способом сохранения и преумножения капитала. На это есть свои причины. Квартиры дорожают в цене и приносят доход от аренды. Но квартира квартире рознь. Эта "рознь" во многом зависит от региона расположения. Жильё в отдельных локациях может дешеветь, а аренда - не покрывать затрат на ремонты квартиры и услуги ЖКХ.
Рассмотрим три варианта покупки квартиры под аренду. Это курортные города РФ, Московский регион (Москва и ближнее Подмосковье), а также областные (краевые) центры субъектов РФ.
Начнем с отечественных курортов. Иметь квартиру в Сочи/Анапе/Геленджике/Крыму - классно. Можно туда прилетать на выходные и проводить отпуск. По своей сути это будет дача. Я знаю, про что пишу - у меня родители уже 8 лет живут в Анапе, и мы с семьей часто приезжаем в гости к ним.
Побочным эффектом покупки квартиры на русском юге станет то, что про другие курорты, скорее всего, придется забыть. Так как желание поехать в ту же Турцию в отель 5* (50 000 за 10 дней) будет упираться в вашу квартиру на черноморском побережье, а также в воспоминание о том, сколько вы потратили на неё денег. А куплена она будет, скорее всего, за 3-4 млн рублей. Именно столько сейчас стоят более менее приличные квартиры в Анапе. В Сочи, наверное, подороже. А 4 миллиона рублей хватит примерно на 1 000 дней проживания в не самом плохом отеле в Турции.
Как дела обстоят с получением дохода от сдачи в аренду квартиры в курортном городе? А дела эти обстоят печально. Чтобы получать адекватный доход на вложенные средства (для меня это не менее 10% годовых), надо сдавать эту квартиру посуточно в летний период. За сезон 300-400 тысяч с одной квартиры можно будет заработать. Только устанешь очень.
Посуточную аренду не назовешь пассивным доходом. Для получения прибыли следует быть очень активным, причем в любое время суток, так как наши граждане могут приезжать и уезжать в разное время. Надо быть готовым к любым сюрпризам и неожиданностям от курортников-арендаторов, на которые они так богаты. Сразу вспоминаются сценки "Тагил" из Нашей Раши. Ах да, для посуточной аренды надо жить рядом с квартирой, поэтому покупать придется уже не один объект, а несколько. А это уже гостиничный бизнес.
Цена долгосрочной аренды в Анапе будет составлять 15-20 тысяч в месяц. Если вычесть из этой суммы коммунальные услуги и налоги, то денег на руки получите совсем мало. При длительной аренде нельзя будет воспользоваться этой квартирой для того, чтобы пожить в ней самому. Поэтому, на мой взгляд, квартира на отечественном курорте - это хороший, красивый чемодан, но без ручки.
Теперь поговорим об областных центрах и столице. Важный нюанс при выборе региона для покупки квартиры для аренды - это демографическая ситуация. Не сколько родилось/умерло. А сколько ежегодно уезжает жить в другие регионы. Если брать, к примеру, Кемерово или Омск, то люди оттуда уезжают. Много людей. К тому же, у многих уехавших есть своя недвижимость в родном городе, а чтобы она не простаивала - они её сдают. А куда уезжают? Большинство в Москву.
Москва - это экономический центр, здесь проживает много людей с высокими доходами. Следствием этого является то, что цены на недвижимость, как на покупку, так и на аренду, достаточно высокие. Зарплаты тоже высокие, но не настолько, чтобы каждый мог позволить себе купить квартиру. Поэтому большинство идет на рынок аренды, который здесь развит.
Ключевое отличие арендатора из Московского региона от арендатора из областного центра заключается в том, что у них абсолютно разный социологический портрет.
В столице очень много достойных людей. Как правило, это приехавшие из других регионов в поисках лучшей жизни, многих пригласили на работу. Если человек трудолюбивый и целеустремленный, то в Москве у него есть все шансы закрепиться и получать доход, соответствующий его способностям и умениям.
Многие имеют квартиры в других регионах, машины и дачи. Вся жизнь там, а здесь работа. Есть случаи, когда семья с детьми долгие годы снимает квартиру в Москве за 100-150 тысяч в месяц, потому что им так удобнее. Они могли бы купить её, но не считают нужным это делать.
Опять же, в столице много экспатов. А учитывая текущий курс рубля - это очень платежеспособная публика. Прошу не путать экспатов с трудовыми мигрантами из ближнего зарубежья, коих тоже достаточно, и они вносят свой посильный вклад в формирование рынка аренды. Но это сегмент ультраэконом.
Среди потенциальных арендаторов столичного региона достаточно много платежеспособных и порядочных людей, которые не будут доставлять неприятности своему арендодателю.
В регионах ситуация несколько иная. Квартиры снимают студенты, чьи-то повзрослевшие дети, которые ушли от родителей, граждане, переехавшие из соседних областей и городов поменьше. В большинстве своем, это сегмент эконом. Стоимость аренды невысокая, а головную боль арендаторы доставлять будут. Особенно студенты.
Бывают исключения, когда организация приглашает в регион высокооплачиваемого специалиста и снимает ему жильё. Но это единичные случаи. Второе исключение - это владелец бизнеса, который хочет жить в комфорте, но не готов покупать квартиру, так как все деньги в обороте. Обеспеченные высокоразвитые люди. Мечта любого наймодателя. Но их мало, на всех не хватит.
Если брать квартиру в регионе, то следует ориентироваться именно на эту целевую аудиторию. Но будьте готовы, что это не Москва, и арендатора придется долго поискать. У нас был подобный опыт в Нижнем Новгороде. Искали полтора месяца.
Московский регион - это Москва и ближнее Подмосковье. Ценность квартиры внутри МКАДа сильно завышена. 7-8 млн за однокомнатную квартиру - это много. В аренде такая будет приносить 35-40 тысяч. То есть, в лучшем случае 6% годовых.
Иная ситуация в ближнем Подмосковье, в первую очередь, около станций МЦД. По своему расположению и транспортной доступности эти квартиры ничем не уступают аналогам в Москве. Поэтому стоимость аренды в ближнем Подмосковье сопоставима с арендой в Москве. Но цена покупки в области существенно ниже, поэтому здесь иногда попадаются варианты, которые будут приносить 10-12% годовых дохода. Такие квартиры есть, и их можно найти, если хорошо поискать.
Важная особенность столичного региона состоит в том, что здесь развит рынок управления недвижимостью. Есть риэлторы, которые берут за это 10% от аренды. Они занимаются заселением/выселением арендаторов и решают с ними все вопросы в ходе течения аренды. Участие собственника в процессе минимальное.
Проживая в условном Владивостоке или Челябинске можно спокойно купить квартиру в ближнем Подмосковье, отдать в управление такому риэлтору и получать рентный доход.
Поэтому, самый лучший регион в нашей стране для покупки квартиры с последующей сдачей её в аренду - это Московская область.
Читайте другие мои статьи
Доверительное управление квартирой. Что это такое и сколько стоит. Часть первая.
Получил 60% убытка на структурном продукте Феникс от БКС-брокера. Как это было.
