Мы давно привыкли выражать уровень своих ожиданий от поездок и путешествий в количестве «звезд». А эпитет «пятизвездочный» уверенно перекочевал из отельного бизнеса во многие отрасли сферы услуг, где неизменно обозначает высочайший уровень обслуживания.
Что же дают эти самые «звезды» апарт-отелю и его инвесторам? Имеют ли они вообще сколько-нибудь серьезное значение? И почему не все объекты акцентируют внимание аудитории на своей классификации? Эти вопросы мы обсудили в ходе очередной дискуссии в рамках проекта #спорим_про_апарты, в которой, по традиции, приняли участие разные заинтересованные стороны.
Участники дискуссии:
Екатерина Запорожченко – Коммерческий директор ГК Docklands development,
Константин Паткин – Генеральный управляющий апарт-отеля DOCKLANDS 4*
Юлия Гржибовская – Генеральный директор ООО «Балтийская Туристская Инициатива», эксперт по классификации
Модератор – Олеся Морозова, главный редактор Smart Apart
ОЛЕСЯ: Коллеги, давайте начнем с довольно общего вопроса: зачем отелям классификация, может ли объект размещения жить без «звезд»?
ЮЛИЯ: Если ответить коротко, то нет, отель не может жить без классификации, поскольку согласно ФЗ-16 от 05.02.2018, который вступил в силу 01.01.2019 года, установлено введение обязательной классификации в нашей стране. То есть предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице категории. А если отвечать непосредственно на вопрос, зачем нужна «звездность», то в самом простом понимании, не касаясь маркетинговых и PR-стратегий, классификация необходима для электронной регистрации гостей, а также для участия в государственной программе «кэшбэк», которую инициировал Ростуризм и к которой сейчас подключается все больше прошедших классификацию отелей, чтобы, в том числе, громче заявить о себе и своем месте на рынке гостеприимства России.
ОЛЕСЯ: Теперь уже почти все разобрались с тем, что апартаменты бывают разными, по-разному управляются и, следовательно, приносят разный доход. А если говорить о классификации, какие из апартаментов ее получают?
ЕКАТЕРИНА: Давайте я все же начну с типов апартаментов. С точки зрения девелоперов и инвесторов сегодня на рынке есть два принципиально разных направления: апартаменты для жизни – псевдожилье, и апартаменты для сдачи в аренду – апарт-отели. В Петербурге сейчас в основном строятся апартаменты для сдачи в аренду, так называемые сервисные апартаменты, в Москве 90% – это апартаменты для жизни. Причем чаще всего это апартаменты в пределах третьего транспортного кольца, в элитных локациях, где нет возможности построить жилье, поэтому статус апартаментов – своеобразный выход из ситуации. В Петербурге же девелоперы фактически шли по пути строительства доходных домов, и то, что эти апартаменты стали пользоваться высоким спросом на посуточную аренду, стало во многом приятным сюрпризом.
– Если говорить об устоявшихся названиях апартаментов, то в Петербурге – флагманском городе с точки зрения апарт-бизнеса, выделяют четыре основных вида: это сервисные апартаменты (апарт-отели), несервисные (псевдожилье), элитные (это объекты с уникальной концепцией в историческом центре) и рекреационные, находящиеся за городом. С юридической точки зрения эти объекты могут быть чем угодно: многофункциональным комплексом, гостинично-офисным комплексом, медицинским центром, санаторием и даже общежитием.
Безусловно, статусные объекты продаются как гостиничные комплексы, с пониманием, как будет «работать» каждый юнит, кто будет им управлять, какой будет размер коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, каким образом будет обеспечиваться поток клиентов, какова будет в последующем доходность и сколько будет получать инвестор.
Таким образом, инвесторы абсолютно точно отдают себе отчет в том, что они покупают, какую концепцию: апарт-отель без звезд, или 4*, или 5*. При этом бывают ситуации, когда застройщик по какой-то причине в ходе строительства меняет концепт и классифицруется, например, не на 5*, как было первично заявлено, а на 3*. Мы в DOCKLANDS, например, на этапе планирования шли по пути строительства апартаментов для жизни, однако примерно через полгода, увидев клиентский интерес к апарт-отелям и изучив процесс управления, мы поменяли проект, дополнили его всем необходимым и первыми в Петербурге получили классификацию 4*.
ОЛЕСЯ: На каком этапе отель может начать сертификацию?
ЮЛИЯ: Грамотный девелопер определяется с категорией на этапе проектирования. В последнее время к нам все чаще обращаются на консалтинг, чтобы заложить с самого начала проекта все необходимые параметры – от верной площади номеров до прокладки сетей для электронных замков и телефонов в санузлах. Этот факт нас радует! Значит, сознание российского отельера/инвестора трансформируется в верном направлении.
ОЛЕСЯ: А как может так получиться, что девелопер распланировал и заявил на рынок пятизвездочный отель, но по каким-то причинам не смог классифицироваться на 5* и получил лишь 4*?
ЕКАТЕРИНА: Основная причина – нехватка денег. Бывает, что из-за ошибок в расчетах и планировании застройщик понимает, что ему придется отказаться от ряда отделочных решений и упростить концепцию. В этом случае, конечно, он уже не может претендовать на прежний уровень и законно получает лишь те «звезды», которым реально соответствует.
КОНСТАНТИН: Я бы еще обратил внимание на то, что объективная рыночная ситуация может оказать решающее влияние. Ведь строительство, отделка и оснащение номеров – это протяженный во времени процесс. А потому при проектировании и начале строительства вы можете ориентироваться на одни цены, и заложить их в бюджет и в продажную стоимость юнитов, а когда приступите к оснащению номеров, случится какой-нибудь экономический казус, подобный тому, что мы переживаем сейчас, и инвестор откажется оплачивать запланированное пятизвездочное наполнение, которое может потянуть на несколько миллионов, и будет рад сэкономить и остановиться на трех «звездах». Честно сказать, я не знаю ни одного апарт-отеля, который сегодня мог бы честно претендовать на пять «звезд».
ОЛЕСЯ: Коллеги, у меня немного дилетантский вопрос: а зачем вообще апарт-отелю «звездность»? Что-то она дает? Инвестору, который собирается вложиться в конкретный объект, стоит обращать внимание на заявленную «звездность»?
ЕКАТЕРИНА: Первое, на что нужно обратить внимание – это стадия готовности объекта. Если это пока только проект, то инвестору лучше отдавать себе отчет в существующем риске, что заявленные и вожделенные пять «звезд» могут за время строительства превратиться в любой другой уровень. Второе, о чем стоит знать заранее тем, кто хотел бы инвестировать в люкс, – это высокие расходы на содержание апартамента и высокие расходы на его оснащение в последующем. Но, тем не менее, даже если за время строительства что-то изменится в статусе апартаментов, предполагаю, что это не так критично, как если бы уже готовый отель вдруг понизил или повысил классификацию – такой поворот в уже действующем объекте гораздо сильнее ударил бы по собственникам. Хотя, должна сказать, я таких примеров на рынке не знаю.
ОЛЕСЯ: И все-таки про финансовую составляющую… если представить, например, что DOCKLANDS не имел бы официальной классификации на 4*, повлияло бы это обстоятельство, скажем, на доходность?
КОНСТАНТИН: Здесь все зависит от бизнес-модели. Если стратегия реализации номерного фонда построена исключительно на долгосрочных арендаторах, то «звездность» – это фактор вторичный. Потому что человек, который заезжает в номер на 11 месяцев, фактически снимает квартиру, и основным конкурентом на этом рынке являются обычные квартиры, которые сдаются в жилых домах. Если же апарт-отель заявляет, что он хочет привлекать другие гостевые сегменты и конкурировать в том числе и на традиционном гостиничном рынке, тогда «звездность» объекта размещения очень важна. Например, заключая договоры с туроператорами, корпоративными клиентами, отельными агрегаторами, мы всегда обязаны предоставить подтверждение классификации.
ОЛЕСЯ: Можно ли наличие «звезд» считать финансовой гарантией для инвестора?
КОНСТАНТИН: Нет, финансовая гарантия – это правильная бизнес-модель. Есть, например, такая категория в классификации отелей – «без звезд». Так вот, гостиничный объект может быть и «без звезд», но при этом быть крайне успешным благодаря удачной локации, правильному соотношению цены и качества и грамотным продажам.
ЮЛИЯ: Кстати, классификация «без звезд» существует только у нас в России. А проверить категорию любого объекта можно в Федеральном перечне туристских объектов на сайте https://классификация-туризм.рф
ЕКАТЕРИНА: Еще о деньгах… Важно понимать, что наше законодательство на сегодняшний день никак не регулирует цены на размещение в зависимости от уровня объекта. Это значит, что отельер может сдавать номер в пятизвездочном отеле за 1000 рублей, а в трехзвездочном – за 25 000 рублей. Однако нужно понимать, что мы напрямую заинтересованы в извлечении максимальной прибыли от управления объектом, т.к. получаем свою выгоду в процентном соотношении от дохода с апартамента. Поэтому наша цель – сдавать номера по максимально возможной стоимости и обеспечивать стабильно высокую загрузку. Честное партнерство с собственниками является для нас своеобразным стимулом для ведения активной и продуманной деятельности.
ОЛЕСЯ: Поскольку выгода от получения «звезд», как мы убедились, не лежит в финансовой плоскости, каков резон девелопера для классификации апарт-отеля?
ЮЛИЯ: Здесь идея совсем не в мотивах девелопера, а в законодательстве. Если вы не прошли классификацию, вы находитесь вне правового поля и не имеете права оказывать услуги размещения. За деятельность без классификации предусмотрены внушительные штрафы, которые исчисляются в процентном соотношении от годовой выручки объекта. Проверки регулярно осуществляет Роспотребнадзор. Сейчас, в связи с пандемией, установлен мораторий до конца 2020 года, но после его снятия жесткий контроль точно будет возобновлен. И замечу, что та самая категория «без звезд», о которой мы уже упоминали, является частью классификации, т.е. законным уровнем объекта размещения.
Что изменится с 1 января 2021 года когда вступит в силу новое Положение классификации гостиниц?
Какие будут существенные изменения в списках предоставляемых отелем документов?
Ответы на эти вопросы читайте в нашей публикации на портале Smart Apart
Также с участниками дискуссии обсудим:
Как будет сказывается на успешности апарт-проекта привлечение известного оператора и работа под крупным и известным брендом?
Стоит ли инвестору обращать на это внимание?
А мы благодарим наших гостей за профессионализм, откровенность и готовность делиться ценными знаниями.
Традиционно ждем ваших комментариев, кейсов и вопросов, на которые мы сможем ответить в ходе следующих дискуссий.
Благодарим апарт-отель DOCKLANDS за гостеприимство и содействие в проведении съемки.
