Меня зовут Екатерина. В 2013 году я сняла свое первое жилье в Санкт-Петербурге: без знакомых и риэлторов. В 2019 я повторила этот опыт.
Было непросто: я чуть не попала на мошенников и буйных соседей, а хозяева хотели, чтобы я поменяла мебель в квартире.
Рассказываю на своем опыте, что надо узнать перед тем как заключать договор аренды.
Не платить аванс наперед
На Авито, Циане или Яндекс.Недвижимости выставляют объявление о сдаче комнаты или квартиры. На фото все выглядит хорошо: новый ремонт, красивый интерьер, дорогая мебель. Еще цену поставили на 20% дешевле других в этом районе.
На 20% ниже стоят квартиры в объявлениях мошенников
По номеру из объявления отвечает человек, который представляется риэлтором или собственником. Говорят, что по личным причинам квартиру нужно срочно сдать: поэтому цену занизили, а ключи отдадут первому, кто заплатит. Еще до просмотра предлагают внести залог за первый месяц: как гарантию, что жилье берут, и его не будут предлагать другим людям.
Иногда говорят, что квартиру из объявления уже сняли. Вместо нее есть целая база других отличных вариантов, которых нет на популярных сайтах с жильем. Чтобы получить доступ к базе, нужно подъехать в офис, заключить договор с агентством и заплатить 5-15 тысяч рублей.
Все это делают мошенники. После того как деньги перевели на карту, трубку не берут, а номер оказывается недействительным. Даже если заключили договор, из такого агентства никто не звонит: через пару месяцев оказывается, что компании нет, а документ не имеет юридической силы.
В итоге человек остается без денег и квартиры. Найти мошенников очень сложно.
В период пандемии выросло количество афер с квартирами
Я несколько раз попала на лже-риэлторов, пока искала жилье.В сети нашла 2 объявления с симпатичными квартирами под сдачу от собственника. Оба раза оказалось, что квартиру сдает риэлтор вместо собственника.
До 15 000 руб просят лже-риэлторы за работу
В первом случае мне предложили приехать в офис и оформить залог до просмотра. Во втором предложили перевести 5 000 рублей на карту, чтобы оставить квартиру за мной или найти похожее жилье.
От потери денег меня спасла привычка во всем сомневаться. Когда мне предлагали заплатить наперед, я сразу клала трубку. Позже в статьях и на форумах прочитала, что это популярные схемы развода.
Если за аренду квартиры просят деньги вперед
Настоящие риэлторы не просят залог за базу недвижимости.
До просмотра квартиры и без подписания договора риэлтор денег не берет.
Еще без заключения договора переводить деньги никому нельзя.
Проверить, кто собственник квартиры, и кто в ней зарегистрирован
Еще один вариант развода мошенников. Квартиру снимают на несколько суток. Потом размещают в сети объявление о сдаче, представляются собственниками и быстро сдают квартиру. За жилье берут залог и плату за первый месяц. Договор могут подписать или договориться обо всем на словах.
Когда новый квартирант приезжает с вещами, на двери висит замок. Бывает, что в квартире находятся другие люди, которые так же сняли это жилье в аренду.
Еще бывает, что квартиру сняли у фактического владельца, а потом приезжает незнакомый человек и утверждает, что будет здесь жить.
Незнакомец оказывается родственником владельца, который зарегистрирован в квартире. Жильцам приходится срочно съезжать, потому что закон на стороне зарегистрированного человека.
В обоих случаях даже с договором вернуть деньги или отстоять право жить в квартире сложно.
Я с такими ситуациями не сталкивалась и узнала о них в интернете. Поэтому на просмотре квартир просила показать документы на собственность и паспорт арендодателей. Ни разу мне не отказали.
Как узнать, кто собственник квартиры, и кто здесь зарегистрирован
На просмотре попросить риэлтора или собственника показать паспорт и документы на квартиру. Сравнить данные паспорта с данными в документах — они должны совпадать.
Проверить всю технику и водопроводные краны в квартире
На фотографиях и при беглом осмотре квартира может выглядеть хорошо. После заселения выясняется, что кран течет, стиральная машинка не работает, а холодильник постоянно отключается.
Хозяева будут утверждать, что квартиру сдавали без поломок после ремонта, и во всем виноват съемщик. Доказать обратное практически невозможно. Приходится чинить все за свой счет.
У меня было такое со съемной комнатой. На просмотре я выяснила, что стиральная машинка частично сломана. Работало только пару режимов, и она включалась, только если нажать несколько кнопок одновременно.
Мы устно договорились, что хозяйка починит машинку в ближайшие три месяца. Мне повезло: все починили, за ремонт я не платила. Так бывает не всегда. В таких случаях лучше не рисковать и прописывать в договоре, за чей счет будет ремонт. Иначе придется чинить технику самостоятельно.
5 000 рублей я сэкономила на ремонте стиральной машинки
Как не платить за ремонт техники в квартире
Во время просмотра квартиры проверить все краны.
Попросить включить технику и убедиться, что все нормально работает.
Нашли проблему, — зафиксировали в договоре.
Там же прописать условие: за чей счет будут делать ремонт.
Узнать, что в квартире можно поменять
Здорово, если квартира сразу оказалась идеальной. Но если нужно будет что-то поменять, лучше сразу согласовать все с владельцем. Иначе даже за хорошие новые обои придется заплатить штраф.
На каждом просмотре я спрашивала владельцев, что можно будет поменять в комнатах. Мне попадались хозяева, которые боялись даже перестановок мебели. А дырка в стене ради полки обошлась бы мне штрафом. Таким я сразу отказывала, даже если квартира нравилась.
С владельцем квартиры, которую я сняла, мы подробно описали в договоре, что можно менять, а что — нет. Например, мне можно забить новые гвозди в стены и повесить полки в комнате, но нельзя менять плиту в кухне.
Как договориться об изменениях в квартире
На просмотре квартиры договориться, что будете менять, и почему.
Например, мебель уже старая и скрипит, и есть возможность заменить на новую. Или для одежды, книг и цветов нужны полки.
В договоре прописать все возможные изменения.
Если удалось договориться, в документе нужно подробно описать все — вплоть до количества дырок под полки, чтобы при выезде не получить штраф.
Что проверить в договоре аренды, чтобы вернуть залог
Владельцы просят внести залог на случай, если в квартире что-то сломается. Но иногда в квартире уже сломана микроволновка или не закрывается дверь в комнату. В договор владельцы это не вносят. Это всплывает при выезде, когда владелец выставляет арендаторам счет за микроволновку и дверь, оставляя залог себе.
Когда я въезжала в квартиру, мебель была частично сломана. Вместе с хозяйкой прописала в договоре, что сломано, в каком состоянии все остальное.
Владелец отказался ремонтировать мебель, но мы внесли в договор пункт, который разрешает мне эту мебель выкинуть, в случае если я куплю новую.
Как не потерять залог из-за неправильного договора
Составить акт приема-передачи имущества.
В документе прописать всю мебель, технику. Посуду и столовые приборы тоже лучше указать: так при выезде не окажется, что из квартиры пропали фамильные серебряные ложки.
Акт прикладывают к договору.
Описать состояние квартиры и вещей.
Если отваливаются обои, скрипит дверь, розетки искрят, а на телевизоре трещины, — написать об этом в акте приема-передачи.
Если при выезде владелец отказывается возвращать залог из-за сломанной вещи, показать ему договор.
Договор, где подробно описаны все поломки, будет доказательством, что арендатор ничего не ломал, и квартиру сдали уже в таком состоянии.
Узнать как часто собственник будет приходить
Некоторые собственники приезжают раз в месяц, чтобы забрать счета за коммуналку и проверить квартиру. Это нормально.
Но бывает, что хозяин приходит в квартиру в любое время, устраивает показы и приводит других людей без предупреждения. Это неприятно, лучше о таком договориться заранее.
На просмотре я спрашивала, как часто собственник будет приезжать. Если я видела, что человек уклоняется от ответа или собирается приезжать раз в неделю, я отказывалась от аренды. В итоге я нашла собственника, который приезжает раз в год, чтобы продлить договор.
1 раз в год приезжает ко мне владелец с проверкой
Как избежать внезапных и частых визитов владельца
В договоре прописать, как часто и когда собственник квартиры будет приезжать.
Если визитов будет больше или приезжать будут без предупреждения, — напомнить об условиях в договоре. Бывает, что обстоятельства изменились, тогда нужно передоговориться и прописать новые.
Узнать, кто живет по соседству
Часто владельцы приводят на просмотры, когда соседей не слышно и не видно. Когда квартиру сдали, оказывается, что за стеной кричат дети, или сосед постоянно делает ремонт.
Я столкнулась с проблемными соседями дважды. Первый раз за стеной громко слушали музыку: мне удалось мирно договориться с жильцами. В другой квартире сосед сверху делал ремонт: владелец предупредил, что из-за этого могут прибежать тараканы и вручил Дихлофос.
Как заранее узнать, какие будут соседи
Спросить у владельца квартиры, кто живет рядом, насколько здесь шумно.
Если получится, — после просмотра квартиры пройтись по этажам и познакомиться с соседями.
Еще спросить у людей во дворе, кто живет в доме.
Если решили снять жилье без риэлтора
1. Не передавать деньги без договора.
2. Проверить у собственника паспорт и документы на квартиру.
3. Описать в договоре:
- состояние квартиры,
- мебель и технику,
- что можно менять,
- как часто владелец будет приезжать,
- если что-то поломается, — за чей счет будут делать ремонт.
4. Проверить краны и технику.
5. Узнать, кто живет по соседству.
У вас есть своя история об аренде жилья?
Если у вас были другие проблемы с квартирой, соседями или собственником, — напишите об этом в комментариях.