"Эх, ту б мою квартиру в 65 м.кв., что я продал (-ла) в родной Пензе (Уфе, Омске, Владивостоке и т.д.), да сюда - вот это было б классно!" Общаясь с такими же переселенцами, как и я сам, очень часто слышу эту мысль. Да, жильё в Сочи дороже. На фоне привычной нам средней цены в 60.ооо руб./м.кв. в большинстве городов России размера "млн+/-", в Сочи рассчитывайте на цену 90.ооо руб./м.кв., причём, как на минимальную. И это будет квартира в строящемся доме, с черновой отделкой и, как правило, в свободной планировке. Наверняка, Вам пообещают что дом достроится в ближайшие полгода - год. Для себя разумно будет ориентироваться на срок больший месяцев на шесть - уж, очень часто застройщики выходят за рамки обещанного и тому есть объективные причины, о которых ниже.
Чтобы Вы отправились на поиски жилья не с "пустыми руками", хочу посвятить Вас в основные нюансы, с которыми я сталкивался.
Земля.
Её, Матушки, пригодной для строительства и возделывания в Сочи очень мало. Виной тому "сложные" грунты на гористой местности и сейсмика. Сложность грунтов заключается в том, что все они тяжёлые, как правило, щебёнчатые, и опираются на высоко залегающую и относительно гладкую породу "аргиллит". Подпочвенными водами, при этом, богата земля сочинская. Воды эти то приходят, то уходят. После каждого их очередного ухода грунт под палящим солнцем просыхает, образуются трещины, старые каналы нарушаются. Со своим очередным приходом вода находит себе новые пути, размывает пустоты в грунте, постоянно стремится к твёрдой породе, "качественно" обеспечивая массиву скольжение вниз. А вниз есть куда практически во всех случаях - ровных участков в городе ничтожно мало и все они, естественно, давно застроены. Так происходит постоянное движение, не особо существенное в масштабах гор, но разорительное в рамках отдельного участка. Строители знают как с этим бороться. Но железобетонные подпорные стены и свайные фундаменты - весьма дорогое удовольствие.
В силу этих особенностей, в Сочи очень мало участков, официально пригодных для строительства многоквартирных домов, и почти все они освоены ещё во времена СССР. Эта инфа нам нужна и будет припомнена ниже. Основное назначение участков здесь - ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) и СНТ (садовые товарищества).
Квартиры.
В привычном нам понимании помещений со статусом "квартира" в Сочи едва ль наберётся процентов 20% от общего объёма вводимых в эксплуатацию квадратов. И они приблизительно на 50% дороже прочего. А в числе прочего "жилые помещения" (давайте, дальше "ЖП", пожалуйста) и "апартаменты".
Итак, "открытие ларца"!) ЖП - многоквартирные дома, возведённые на земельном участке со статусом ИЖС. Да, такое возможно! Застройщик оформляет разрешение на строительство коттеджа, определяет для себя каким образом сооружение будет делиться на квартиры, начинает стройку и запускает продажи квартир. При этом, орудует он всюду как лицо чисто физическое, и договор с покупателем - соглашение двух физиков. Далее поквартирный раздел производится через Суд. Застройщик заключает с Вами новый договор, цена в котором уже существенно занижена (для ухода от налогов), и речь в котором идёт о конкретном, выделенном в судебном порядке помещении. Опасно? Безусловно! Схема для Сочи старая, и много их, таких застройщиков, поныне сидит в заключении, и множество в СМИ историй об обманутых покупателях.
Кроме того, что физлицо может внезапно обанкротиться или, попросту, сгинуть любым из доступных всякому способов, не дав Вам ничего, недобросовестные застройщики часто экономят, например, на договорах с ресурсоснабжающими организациями, не обеспечивая дом необходимыми мощностями, или на разделении счетов по коммунальным платежам между квартирами, что тоже влечёт очевидное неудобство и спорные ситуации в будущем. Но это вовсе не значит что статуса ЖП нужно сторониться как огня. Не зная игроков этого рынка, можно нарваться на человека нехорошего (ту самую "редиску"). Но есть средь них нормальные ребята. Сейчас, наблюдая ситуацию "изнутри", мне понятно, что ряд деятелей, работающих по этой схеме, дорожат репутацией, потому что строят одновременно несколько объектов, затевают всё новые и новые стройки. "Скандалы" им строго противопаказаны - деньги в имя вложены серьёзные и это делает их заложниками ситуации, а нас оберегает от нежелательных поворотов сценария.
Мы с Вами выяснили что "квартира" - вариант менее рискованный, но дорогой, "ЖП" же - вариант сэкономить, и, при правильном осторожном подходе, не такой уж и отчаянный. Оба эти статуса дают Вам возможность постоянной регистрации на своих квадратиках, что недоступно, если Вы свяжете судьбу с "апартаментами". Москвичам и петербуржцам такой продукт знаком в большей степени. Это класс жилья, с точки зрения муниципалитетов, жильём не являющийся. И земля, на которой стоит сие, никогда не была запланирована под квартирник. А хотели там гостиницу, например. Хотели - получите. Но сменить назначение земли, а тем более, постфактум, с уже возвышающимся на ней сооружением, ни как нельзя. Такое, как правило, приобретается людьми в собственность для того, чтобы периодически приезжать отдыхать самим. В остальное же время, по желанию собственника, помещение может сдаваться отдыхающим силами компании, обслуживающей апартаменты эти, и приносить доход владельцу. Этот вариант более подробно мной не изучен, да и тематика у нас параллельная, поэтому на нём Ваше внимание не заостряю.
Что же будет дальше?
Так, поверхностно и предварительно познакомив Вас с основными особенностями, рук своих "покладать" не собираюсь. Ведь тема достаточно объёмная, если не сказать неисчерпаемая. Планирую развить её в разрезе по районам, с описанием плюсов и минусов. Возможно, более подробно остановлюсь на конкретных новостройках, и мы вместе оценим их привлекательность.
Спасибо, что поинтересовались моим очередным рассказом! До встреч!
