Посмотрел я статистику по вводу жилой площади в России в 2019 году и, можно сказать, ужаснулся. Почти половина - это малоэтажное строительство, преимущественно индивидуальное.
В чем же тут я вижу проблему? Разумеется, не в самом факте проживания соотечественников в "частных домах". А в том, что бум индивидуального, преимущественно загородного и пригородного стрительства является реакцией на очень плохие градостроительные процессы, массово охватившие российские города.
Фактически строительство нового жилья в крупных российских городах безальтернативно стало высотным. При сужающемся выборе люди раскупают квартиры в таких домах, но при этом высотная жилая застройка становятся объектом острой критики как со стороны горожан, так и со стороны урбанистов. Претензии у этих групп могут быть разными (нет смысла перечислять), но сходятся они в том, что главной причиной является жадность застройщиков. Но даже у профессиональных (точнее активно публикующихся) урбанистов я не встречал анализа причин, почему не возможно сдержать самые крайние проявления этой жадности.
И причина тут даже не пресловутая коррупция. Просто у мэров и всего местного самоуправления нет серьезных полномочий по градостроительному регулированию, несмотря на наличие каких-то профильных подразделений, должностей, местных правовых актов, разрабатываемых в обязательном порядке, и совершения предписываемых законом ритуальных мероприятий по имитации градостроительной деятельности. Главная проблема заключается в том, что деятельность местных властей и местное законодательство ни в коем случае не могут войти в противоречие с законодательством федеральным, которое, грубо говоря, прописано так, что можно строить все, что а) соответствует назначению участка и б) вписывается в нормы. Надо понимать, что нормы - это просто некий набор числовых и булевых значений, неизвестно кем и почему назначенных объективными параметрами приемлемого качества застройки, и которые не так то уж и сложно обеспечить. К тому же основные принципы градостроительных норм были заложены еще в 1960-е годы, когда мечтали застроить города как раз микрорайонами из 25-30-этажек. А 9-этажки вместо них строили, потому что в те годы не могли освоить производстве более высокие типовые "серии". В любом случае, хороши нормы или плохи, попытка их "пересмотра" на местном уровне или наложения дополнительных ограничений в условиях отечественной властной "вертикали" может быть воспринято как превышение полномочий и препятствие деятельности малого и не очень бизнеса - со всеми вытекающими. У местных властей при наличии доброй воли остаются только хлипкие механизмы типа ПЗЗ или поиска весьма запутанных обоснований (как показывает практика - путь долгий, затратный и чреватый).
Теоретически еще один эффективный механизм градостроительного регулирования - цена земли под застройку. То есть рублем стимулировать застройщиков соблюдать желаемые параметры застройки. Но тут в дело снова вступает наша властная "вертикаль". Дисбаланс в налоговом законодательстве в пользу федеральных налогов не позволяет местным властям капитализировать качество городской среды в виде местных налогов. То есть, даже если комфорт городской среды привлечет обеспеченное население и успешный бизнес - эффект для местного бюджета окажется не сопоставим с затраченными усилиями, а главным источником доходов все равно останутся трансферы из регионального и федерального бюджета.
Зато у нищих муниципалитетов велик соблазн задействовать продажу земли под застройку как важный источник пополнения местной казны - доход быстрый и пока стабильный. А для максимальной выгоды продажа осуществляется через процедуру аукционов, что взвинчивает себестоимость строительства и заставляет даже самого альтруистичного и рефлексирующего застройщика действовать подобно циничному дельцу и просто ради нормальной рентабельности (а вовсе не ради баснословных 300-процентных прибылей, как думают многие) выжимать с участка максимум продаваемых квадратных метров, ведь для победы в аукционе приходится перебивать цену у этих же дельцов.
Последним источником мотивации для местных властей ввязываться в неравную борьбу за качество городской среды могла бы служить зависимость местной власти от избирателей. Но все прекрасно понимают, что в наших реалиях даже прямые выборы в органы власти, где они есть, являются подвариантом назначения "сверху".
Таким образом, городская среда в России системно деградирует под напором социально-экономических обстоятельств, что и вызывает у все большей части граждан ответную реакцию в виде попыток самостоятельно организовать среду обитания в своих домах на загородных землях. Но увы, малоэтажная загородная застройка при всех своих преимуществах для ее жителей в глобальном масштабе не является хорошей альтернативой для того треша, который формируется в наших городах под напором 20+ этажных "термитников". Она не формирует условия для стимулирующей конкуренции, более того, малоэтажные пригороды начинают "работать" совместно с термитниками по ухудшению среды российских городов.
Почему я настолько невысоко оцениваю малоэтажную застройку - объясню позже, пока можете поискать мнения на эту тему самостоятельно, например - здесь или здесь.
Но поскольку мое мнение даже с миллионами прочтений вряд ли переломит описанную ситуацию, то остается хотя бы точечно её улучшать, давая полезные и объективные сведения по малоэтажному строительтву в доступной форме на моем канале. А в ваших силах - эти сведения распространять подписками, лайками и перепостами.
ЗЫ. Уточню, что я полностью "за" массовое индивидуальное жилищное строительство, но, считаю, что развиваться оно как явление должно совершенно по-другому.