Оценка объекта недвижимости может понадобиться в самых разных ситуациях: перед продажей, для получения ипотеки или же для оформления страхового полиса. В этой статье я расскажу, когда может пригодиться оценка, какие методы применяются для расчетов и многое другое.
Разновидности стоимости жилья
ФСО No2 подразумевает, что в оценочной деятельности используются 4 разновидности стоимости:
- Рыночная стоимость – это понятие встречается чаще всего. Оно означает цену данной квартиры, гаража и т.п. на рынке свободной торговли. Рыночная стоимость служит подтверждением, что актив обладает высокой степенью ликвидности – вот квартира, ее она продастся за Н миллионов рублей, это ее рыночная стоимость. Определяется она исходя из стоимости аналогичных объектов.
- Ликвидационная стоимость – это цена, которая позволяет продать недвижимость в кратчайшие сроки. Если средний срок продажи квартиры по цене рынка три-четыре месяца, то по ликвидационной – один-два месяца. В большинстве случаев она равняется 75-80% от среднерыночной стоимости. При уточнении стоимости учитываются особые обстоятельства, которые вынуждают собственника поторопиться с продажей и назначить стоимость ниже средней (планируемый переезд за границу, например).
- Инвестиционная стоимость – это цена, которая назначается для определенного инвестора. Она всегда выше рыночной, поскольку включает прибыль от вложений в данную недвижимость. Чаще всего это понятие применяется, чтобы уточнить эффективность проекта инвестиций, проще говоря, принесет ли выгоду сдача этой квартиры или офиса в аренду.
- Кадастровая стоимость – рассчитывается при помощи методов массовой оценки (иногда индивидуально, если массовая оценка оказывается неприменима). Эта разновидность используется в числе прочего при расчетах налогообложения.
Иногда можно встретить упоминания других разновидностей стоимости, но они применяются в узкой практике.
Как проводится оценка в 2020 году
Продолжительность мероприятий может разниться от пары дней до пары недель, но чаще всего удается уложиться за 4-5 рабочих дней. Экспертиза происходит в шесть этапов:
- Обращение к оценщику: вы приходите в компанию или к частному специалисту и уточняете, для чего вам требуется экспертиза, какие нужны виды стоимости, а также назначаете дату проведения. На этом этапе специалист устраивает первичное знакомство с объектом и имеющейся документацией. Ему потребуется поэтажный план, техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка их ЕГРН. Для строящегося объекта пакет документов будет отличаться, точный список вам перечислит специалист.
- Подписание договора: вы подписываете договор на оказание оценочных услуг, в котором будут указаны сроки проведения оценки, права и обязанности сторон, а также порядок оплаты. Обычно нижегородские специалисты берут 100%-ную предоплату. Стоимость экспертизы составляет в среднем 2-5 тысяч рублей.
- Сбор сведений: оценщик собирает информацию, на основании которой будет производиться работа. На объекте он сравнивает планировку с планом, фиксирует имеющиеся дефекты, делает фотографии и уточняет разные нюансы.
- Расчет стоимости: специалист применяет один из методов (в большинстве случаев – сравнительный), а для уточнения использует один-два дополнительных. Все формулы расчетов отражаются в отчетном документе.
- Учет условий: если специалист не может найти аналогичные объекты, то применяет повышающие или понижающие коэффициенты для уточнения стоимости. Все это также находит отражение в отчете.
- Отчет – это документ, который подшивается и брошюруется перед передачей клиенту. В нем обязательно прописываются задание на оценку, информация о сторонах договора, сведения об объекте недвижимости, условия, стандарты оценки, анализ рынка, описание процедуры оценки, результаты, дополнительные документы и фотографии.
- Отчет скрепляется личной подписью и печатью.
Спасибо что дочитали, а еще за лайк и подписку на канал!