Давайте разберемся, в каких случаях суды лишают людей принадлежащей им недвижимости. Для наглядности не просто вспомним существующие законы, но и посмотрим на примерах, насколько распространены такие дела в реальной жизни.
Плохой хозяин (редкая ситуация)
Мы знаем, что некоторые владельцы запускают свои квартиры до невозможности. В комнатах складируется мусор и плодятся тараканы, а несчастные соседи страдают из-за потопов и насквозь промерзающих (от разбитых окон) стен.
Если недвижимость муниципальная, то выселить из нее человека ― более-менее реально. А если жилье приватизировано? Оказывается, и в этом случае можно добиться выселения. Но это редкие, практически исключительные дела.
Реальный пример из Тамбовской области: мужчина получил квартиру после смерти матери. Практически сразу в ней произошел пожар. Потребовался масштабный ремонт, на который, по объяснениям мужчины, у него не было денег. Жилье в буквальном смысле разрушалось.
Судебный иск подала районная администрация. И суд его удовлетворил. Квартира была выставлена на публичные торги принудительно.
Такие ситуации описаны в 293 статье Гражданского кодекса России. Именно местная администрация сначала выносит собственнику представление, требуя выполнить ремонт. Если время прошло, а ничего не сделано, подключается суд. Жилье продается с торгов, из вырученных денег оплачиваются ремонтные работы. А остаток суммы отдается бывшему владельцу.
То есть защищаются права соседей.
Конфликт нескольких собственников (более распространенная ситуация)
Если недвижимость принадлежит нескольким людям в долях и эти люди недовольны друг другом, закон в принципе позволяет принудительно ВЫКУПАТЬ меньшую часть. При этом покупателем выступает "главный" собственник, владеющий большей частью жилья.
Когда и кого можно принудить?
Раньше суды отталкивались в своих решениях от понятия "малозначительная доля". Обычно принуждали к продаже долей, эквивалентных буквально считанным метрам: полтора метра, три метра... Реже смотрели на размеры комнат в квартирах и выясняли, соответствует ли меньшая доля хотя бы самой маленькой комнате.
Но в 2016 году Верховный Суд создал любопытный прецедент. Жительница Санкт-Петербурга принудительно выкупила целую треть трехкомнатной квартиры! Которую много лет назад продал своему знакомому бывший муж женщины. И этот знакомый создавал невыносимые для жизни условия.
Истица прошла по всем инстанциям и получила в итоге решение в свою пользу. Исключительность ситуации заключается именно в размере принудительно выкупленной доли. Она явно уже не "малозначительная".
Так или иначе, прецедент создан.
Провал ипотеки (частый случай)
Остается рассмотреть самую распространенную в нашей стране ситуацию. Это ипотечные квартиры. Если человек не выплачивает кредит надлежащим образом, банк подает в суд и продает залоговую квартиру через торги.
По результатам принудительной продажи часть из вырученных средств достается банку. Это и остаток долга, и проценты, и накопившиеся пени с неустойками. Оставшаяся после всех этих выплат сумма (если что-то останется) передается незадачливому ипотечнику.
Два важных момента:
1. Ипотечные залоговые квартиры, в отличие от всех прочих, разрешается продавать, даже если человеку некуда больше пойти. Однако в соответствии с поправками в Гражданский кодекс здесь предполагается граница по площадям ― нужно смотреть, как они соотносятся с "нормой на человека". Свободная принудительная продажа стартует с двукратного превышения относительно норматива.
2. С учетом недоимок, штрафов и пеней сумма долга перед банком может даже превысить стоимость квартиры и размер первоначального ипотечного кредита. Суды действительно удовлетворяют требования банков полностью.
Реальных ипотечных примеров ― легион, во всех городах страны.
Вот такие стандартные ситуации встречаются в российской юридической практике.