В этой статье хочу рассказать о не самом очевидном и востребованном варианте покупки недвижимости в Анапе ‒ помещении на цокольном этаже многоквартирного дома. Будет ли приносить оно выгоду своему хозяину или станет обузой? И почему на них нет ажиотажного спроса несмотря на более низкую цену по сравнению с квартирами?
Казалось бы, простой бизнес-план ‒ купить цокольное помещение в новостройке, сделать нехитрый ремонт и сдавать либо в долгосрочную аренду, либо посуточно отдыхающим в сезон.
Но давайте посчитаем. Для примера возьмём потенциально более прибыльный вариант с посуточной арендой. Если сдавать, то по какой цене?
Сейчас в Анапе большое количество новых домов, квартиры в которых покупались именно с целью заработка на туристах. Поэтому будущий арендатор без труда сможет найти себе место размещения стоимостью от 1000 рублей в сутки. Да, вряд ли в шаговой доступности обнаружится пляж, но всё же в черте города и, самое главное, это будет полноценная квартира!
Следовательно, чтобы цоколю конкурировать с «нормальными» квартирами, стоимость проживания нужно держать ниже 1000 рублей за сутки.
Если же взять номера в многочисленных гостевых домах, то там цены ещё ниже ‒ от 300 до 700 рублей, в зависимости от различных факторов. Такие номера также будут вашими достойными конкурентами, ведь в них есть все условия для пребывания отдыхающих.
Вот и считайте, что средняя арендная плата, на которую вы можете реально рассчитывать, ‒ это 500-800 рублей в сутки, не больше!
Следующий момент, на который я бы хотел обратить внимание, ‒ это стоимость среднестатистического цоколя. Чаще всего в строящемся доме она колеблется в диапазоне от 600 тысяч до 1 миллиона рублей. Это помещение в черновой или предчистовой отделке. Добавьте сюда стоимость ремонта (от 10 000 руб./кв.м., включая материалы) и возможно расходы на обустройство помещения (мебель, бытовая техника).
За сколько вы в последующем сможете продать эту недвижимость, чтобы не уйти в минус? И как быстро найдёте покупателя? По опыту работы своего агентства могу сказать, что запросов на покупку помещений на цокольных этажах крайне мало, спрос на них очень невысок. То есть продавец рискует долго ждать своего покупателя, либо делать скидку в ущерб себе.
Также я не советовал бы брать цоколь для собственного постоянного проживания в нём. И вот почему. Всё, что ниже уровня земли, ‒ это сырость и насекомые (блохи, клопы, тараканы). Я знаю, о чём говорю, так как испытал это на себе. Если цоколь используется в качестве квартиры на постоянной основе, то вся эта живность станет вашими постоянными соседями и никакие химические обработки не смогут надолго избавить вас от них. Жаркий и влажный климат Анапы в сочетании с мягкой зимой будут этому способствовать.
Я понимаю соблазн купить недвижимость в курортном городе по той цене, которая предлагается на цокольных этажах, но всё же рекомендую подкопить, взять при возможности ипотеку ‒ и приобрести полноценную квартиру в Анапе или ближайших пригородах.
Ну а что же делать с цоколем? Неужели он совершенно бесполезен?
Моё мнение, что самым выгодным вариантом распоряжения такого рода недвижимостью ‒ это приобрести его на раннем этапе строительства, дождаться сдачи дома, сделать ремонт и продать/сдавать его в качестве коммерческого помещения.
Коммерческая недвижимость в Анапе пользуется спросом. Самая главная задача ‒ убедить потенциального покупателя-бизнесмена, что именно ваше помещение наиболее ликвидно для его вида деятельности.
Кстати, возможно покажется неочевидным, но долгосрочная аренда под коммерцию гораздо выгоднее, чем посуточная аренда отдыхающим. Во-первых, это круглогодичный и стабильный доход. Во-вторых, не требуется расходов и времени на уборку и мелкий ремонт между заездами не всегда аккуратных туристов (всё-таки предприниматели намного ответственнее и бережнее относятся к месту ведения своего бизнеса).
Надеюсь, мне удалось рассказать о всех нюансах цокольных помещений, их сильных и слабых сторонах.
Для удобства вся информация изложена в формате видео:
Если вам необходима консультация по приобретению в Анапе недвижимости для коммерческих целей или квартиры под сдачу в аренду ‒ звоните по бесплатному телефону +7 (800) 100-56-36.
С уважением,
Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости Анапы