Сегодня речь пойдет о микрорайоне, находящемся в границах Ленинского проспекта (запад), западного берега Нижнего пруда (восток) и ул. Черняховского (юг), относящемуся к Ленинградскому району г. Калининграда.
Относительно запросов по недвижимости – это, пожалуй, один из самых востребованных микрорайонов, по крайней мере, у переселенцев. Найти здесь квартиру, а особенно с привлекательной ценой – дело большого случая. Причем, жилищный фонд тут, прямо скажем не ахти – «милые» российскому сердцу «хрущевки» и «панельки», ну и совсем единичные кирпичные «улучшенки» – однако это обстоятельство здесь мало кого останавливает. Ленинский проспект? – так вот он; центральный рынок? – туда и через дорогу; к прудам? – вдоль двора и налево. А чего же Вы "хочете"? – Тихий зеленый центр со всеми удобствами здесь «намазан» самым обыкновенным житейским медом – беспроигрышным и универсальным. А именно, самим расположением микрорайона с квартирами, подходящими для жизни, для сдачи и для возможной быстрой продажи в будущем. То ли потому, что мое знакомство с Калининградом началось именно с этого места, то ли потому, что здесь элементарно удобно, аура этого пяточка отчего то греет мою душу и спустя 2 года после приезда. Да, Октябрьский остров с Рыбной деревней будут посовременнее, а Амалиенау с Марауненхофом по-домашнее, но тихая гавань сохранившейся «совдепии» берет чем-то необъяснимым из далекого прошлого. Справедливости ради скажу, что я встречал тех «мало кого» из покупателей, сказавших по поводу района однозначное «фи», но и здесь причина «невлюблённости» исходила исключительно из-за несовмещения широты взглядов персоны с архаичностью «хрущевки». Но район…
Инфраструктура – достаточно взглянуть на карту, и любой «нездешний» без труда определит, что здесь, как в Греции есть все – школы, детсады, Дворец творчества детей и молодежи, поликлиника, сетевой магазин «Семья», единственный в городе пятизвездочный отель «Crystal House», масса бутиков, цирюлен, прочих житейских повседневностей и даже свой Институт живых систем при БФУ. А уж если чего не хватит – идите порядка двухсот метров прямо, налево или направо. Но… главный здесь, конечно же, Нижний пруд (он же Замковый, он же Schlossteich) – искусственно созданный еще не нами променадный якорь здешнего микроклимата. Два берега длиною 2400 метров идеально подходят для вело и просто пробежек, прогулок перед сном и вместо, занятия спортом, рыбалки, созерцания живого водоплавающего уголка и слушанья мелодичных лягушачьих трелей. Про остановки общественного транспорта говорить излишне – к Вашим услугам главные городские магистрали периметра (Ленинский проспект и ул. Черняховского).
Что тут было раньше? – А раньше это был район Трагхайм, заключенный между Штайндаммом (Ленинский проспект) и Миттельтрагхайм (ул. Пролетарской), состоящий из настолько плотной застройки жилых и общественных строений, что клочок земли размером в 4 сотки назывался не менее, как площадью. Исключением становились разве что пространства, защищенные авторитетом исторической планировки, такими, как Параденплатц перед зданием Университета. Дома, и без того жавшиеся друг к другу, постепенно стали «подпирать» небо, но почувствовав недовольство скромных домишек старозаветной эпохи, ограничились тремя этажами. Еще 150 лет назад, Трагхайм с севера на юг пересекал ручей, называвшийся в разные годы Студенческим, Трагхаймским, а в 19 веке и Мельничным (по занимаемой должности). Три ручейные улицы (Флисштрассе), составлявшие основу микрорайона и затерявшиеся ныне среди домов и скверов сегодняшних улиц Рокоссовского, Соммера и Севастьянова, были стерты с лица земли бомбардировками. Восстанавливать былое архитектурное великолепие после войны было не принято, поэтому сегодня мы можем довольствоваться лишь сохранившейся историей, немногими фотографиями и позитивными рядами «панелек» и «хрущевок» на месте «старых застроек». Чего не скажешь про Нижний пруд, появившийся на свет в 1256 г. благодаря рыцарям Тевтонского ордена, и назвавшийся до 1949 года – Schlossteich. Первоначальное предназначение запруды, необходимой для заполнения рва вокруг замка и работы мельницы, в средние века перепрофилировалось в хранилище питьевой воды. Со временем плотная жилая застройка берега превратила источник сначала и по обыкновению в мусороприемник, а затем и рассадник соответствующих болезней. В XIX веке из-за грязи даже появились проекты ликвидации пруда, но благодаря доброй воле горожан (а возможно и святому Януарию) и постепенному сносу домов, к началу XX века здесь была организована рекреационная зона с променадами, дамскими зонтиками, военными оркестрами и предвестниками Макдональдса. К 1930 году был достроен водный каскад от Верхнего к Нижнему пруду. Современная история, к счастью, смогла сохранить хоть что-то из былой ауры, но отнюдь не великолепия – да, в разные отечественные периоды было построено 2 моста, восстановлен на немецких опорах третий, совсем недавно территория еще более облагородилась обновленными дорожками, тренажерной и детской площадками и, наконец, положительно усугубилась общественным туалетом. Тем не менее, сравнивая довоенные фотографии со счастливой действительностью, диву даешься от величины сотворенного политизированного кощунства над понятиями фундаментальности, архитектуры и элементарной культуры. Война, разруха, жилье для военных и переселенцев, но…чем уже в 60-х годах помешал товарищу Суслову замок Кёнигсберг?
Что здесь с недвижимостью – не только хорошие, но и вообще варианты выставляются здесь крайне редко. Именно по причине безальтернативности, собственники зачастую балуются ценами, выставляя единственный на улице вариант квартиры на последнем этаже и без ремонта по цене прилично упакованной. Однако нынешний покупатель также человек ученый и смыслит в цене и альтернативности вариантов в других районах. У количества предложений и запрашиваемых цен все же есть хотя бы одно из логичных обоснований – востребованность, особенно обусловленная хорошей динамикой сдачи квартир в аренду именно в этом районе (в основном посуточную). Присутствующая здесь пешая доступность до всего, исторически облюбована любознательными туристами, а доступность центрального рынка – вездесущими представителями трудового десанта из среднеазиатских республик. Есть мнение, что в данном районе несколько некомфортно именно благодаря этой особенности, но это всего лишь домыслы, ничего плохого тут сказать не могу. Если говорить цифрами, то при несущественных между районами расхождениях в стоимости посуточной аренды, в данном районе более высокий коэффициент сезонной загруженности. У наиболее удачливых последний доходит до 86% по году (мне знаком вариант с 58000 р./мес. по 2019 году чистыми).
Что в данном районе с ценой (средние этажи в состоянии с ремонтом)
Обобщение – приобретать квартиру в данном районе конечно же стоит, но на «трезвую» голову, не кидаясь на появившийся вдруг вариант без предметной оценки стоимости – у всего есть разумная цена и даже здесь). Времена меняются и при сегодняшней волатильности рынков, есть все шансы отката цен вперед в прошлое. Инвестиционная привлекательность (при покупке под сдачу) может иссякнуть вместе с паломничеством платежеспособных туристов, а сам по себе старый жилой фонд станет еще более старым, с единственной поправкой на изумительное расположение. Тем не менее, жить здесь конечно же удобно и зелено, особенно тем, кого привлекают обжитые, тихие и уютные микрорайоны с налетом советской размеренности и безмятежности.
Для интересующихся реальными (справедливыми) ценами на недвижимость в Калининграде, предлагаю совершенно бесплатно попрактиковаться на только что запущенном мной калькуляторе http://mkm39.ru.com/calcs.html.
Спасибо за внимание и прочтение!
Спрашивайте, какая тема Вас интересует, постараюсь описать (как могу)
