В начале 2000-х цены на недвижимость росли темпами 20 % в год. Инвестиции в недвижимость считались выгодным вложением капитала. Однако чуть позже ситуация изменилась.
Введение
До 2008 года цены на недвижимость стремительно росли во многих городах СНГ. Я сам из провинции, даже не из областного города. И у нас цены росли стремительно, а мне было под 20 лет, и я жил с родителями. Угнаться за ценами я так и не смог, поэтому влез в ипотеку. Как я считал выгодную и льготную, поскольку ставка была 12 % годовых в гривнях, и это было ниже, чем по депозитным вкладам. Ставка по депозитам была 14 % годовых.
В 2009 году цены стремительно упали. Кроме того, я уже сделал ремонт небольшой, но очень трудозатратный. В последствии в этой квартире надолго я не задержался, поскольку она была однушкой и в плохом доме с алкашами и наркоманами (дешевый вариант). В итоге убыток составил 50%.
Эти потери можно было списать на кризис, но и в 2020 г. цена на эту квартиру так и не догнала ту, по которой я ее покупал.
Цены не растут
Другую недвижимость я покупал после 2009 года. Анализируя те цены и сейчас в долларах в моем городе и даже в областных центрах, и даже в столице - пришел к выводу, что цены не растут.
Конечно Украина и Россия очень разные страны и причина падения цен в них разные, но объединяет эти страны одно - цены не растут.
Если в Украине это связано с уменьшением численности населения, выездом людей за границу, ухудшением экономической ситуации, то в России снижение цен также связано с бурным строительством, низкой ипотекой, что приводит к увеличению предложения жилья на рынке при том, что население почти не увеличивается.
Как вариант - квартиру можно сдать квартирантам.
Когда-то я даже планировать скупить несколько квартир и открыть бизнес по их сдаче. Однако, как позже оказалось, это очень трудозатратный бизнес и хлопотный. Квартиранты требовали хороший ремонт, но все, что ломали, это было по факту моими затратами. Поднять цену было очень проблематично: попытки обычно наталкиваются на нытье, критику квартиры, жалобы на трудности жизни.
Плохие квартиранты
В бизнесе по сдаче квартир - плохие квартиранты - это убийство бизнеса. Рано или поздно такие жильцы появляются. На первый взгляд нормальные люди, но это на первый взгляд. Меня угораздило с такими связаться. Это была семья с тремя детьми. Потом оказалось, что с ними и 90-летняя бабушка, про которую речь и не шла в начале. Осмотру помесячному квартиры они очень старались уклониться. Поначалу платили за квартиру, потом стали задерживать, каждый раз придумывали разные байки и небылицы, чем очень нервировали хозяина. Потом вдруг оказалось, что глава семьи - наркоман и уже сидит в тюрьме за наркоту. Его жена вроде обещает платить, но продолжает рассказывать сказки про скоро и потом.
На мою просьбу выехать из квартиры - обещания в течение недели, потом опять и опять - все завтра и потом. Вызываю полицию - приезжает в форме девочка-блондиночка модельной внешности и очень интеллигентный очкарик-полицейский. Они сочувствующим образом слушают меня, но ничего не делают. Не делают потому, что это же я их сам добровольно пустил, поэтому посоветовали обращаться в суд.
После этого я пытался отключить электроэнергию через энергетическую компанию. Потом я сильно пожалел - себе оказалось дороже. Мне пришлось оплатить отключение, но мастер просто выдернул провод из счетчика. Квартиранты просто восстановили электроснабжение: счетчик стал по прежнему мотать, но уже незаконно. На мои обращения в компанию мне сказали, что квартира Ваша, поэтому Вы (то есть я) и виноваты. В итоге квартиранты пользовались халявной электроэнергией незаконно и не выезжали.
Сотрудники полиции, которые приезжают по вызову, это, как правило, новобранцы ничего толком не знают и не хотят делать. Пользы от них никакой.
Попытки силой выгнать не увенчались успехом, так как квартиранты изнутри заблокировали дверь.
Мне пришлось чуть ли не спать под квартирой и стучать постоянно в дверь. Но тут нашлись их друзья - соседи, которые стали перед дверью и стали мне физически угрожать. Причем угрозы исходили и от парней, и от беременных женщин-соседок, которые теперь вдруг оказались друзьями не разлей вода. Пришлось повторно вызывать полицию, но уже с заявлением угрозы жизни. В этот раз приехали более толковые ребята и чуть припугнули квартирантов. В итоге со скандалами, оскорблениями и угрозами в свой адрес мне удалось выгнать квартирантов.
Итог: несколько месяцев не оплачены, в квартире нет ценных вещей (заявил про воровство, но до сих пор ничего не делается), в квартире срач конкретный, часть имущества испорчено. То есть явный убыток, потеря времени и сил.
Продажа этой квартиры также оказалась очень геморройным делом.
Сдача квартиры посуточно
Квартиру можно сдавать посуточно. Был и у меня такой опыт. Но это по сути покупка рабочего места. Например, Вы покупаете машину и идете работать в такси - по сути Вы покупаете рабочее место таксиста. Так и здесь - Вы покупаете рабочее место уборщика и стиральщика, постельного гладильщика. В этом бизнесе самое трудное - это стирать и гладить постельное.
Бизнес оправдан, если таких квартир посуточно сдается несколько, но тогда трудно совмещать, поскольку одновременно могут въезжать несколько квартирантов в разные квартиры и никто не хочет ждать на улице.
По правилам гостиничного бизнеса они должны выехать до 12-00. Получается, что с 12-00 - самое напряженное время и нужно убирать сразу несколько квартир.
Попытки нанять кого-то не увенчались успехом: люди просили за работу хорошие деньги, что сводило к нулю прибыль хозяина (то есть мою), кроме того работали так паршиво, что было стыдно перед квартирантами.
Были случаи воровства, порчи - это все оказалось моими убытками.
Большая проблема возникла, когда приехали квартиранты с клопами и их пришлось месяц выводить, выслушивать истерики от жены и последующих квартирантов.
По совокупности факторов лучше оказалось найти хорошую работу, поскольку работать уборщиком и стиральщиком постельного я не сильно горел.
Вывод
После долгих мытарств я пришел к осознанию целесообразности инвестиций в акции США, поскольку в целом американский фондовый рынок растет в среднем 6 - 12 % в год, а также выплачиваются дивиденды - 1-2 % в год.
Имея солидный брокерский счет, который состоит из акций роста, можно получать пассивный доход и снимать квартиру в любом городе и любых параметров. Нужна однушка - снял, понадобилась 3-ка в другом городе - взял и переехал легко. На те же деньги в акциях, что стоит квартира, можно снимать такую квартиру на дивиденды, ну или почти только на дивиденды (если в портфеле преимущественно акции роста).
При этом есть свободное время для жизни или для зарабатывания.