Перед Вами - краткая интернет-версия финального аналитического отчета за 2020 год по элитному сегменту недвижимости Замоскворечья. Два слова о методологии и задачах исследования.
Анализируемая выборка - 50 домов Замоскворечья, не старше 1996 г., с подземной парковкой, обслуживаются управляющей компанией.
Квартиры, участвующие в анализе - стоимостью от 30 млн. руб., с ремонтом. В следующем году запланировал полноценно подключить и вторичный рынок в бетоне, поскольку роль этого сегмента становится все более значимой.
В этом материале постарался ответить на вопросы - сколько квартир и по каким ценам продавалось в Замоскворечье в течение года в рамках установленного фильтра. Что влияло на ценообразование. На сколько цена предложения отличается от цены сделки, какие квартиры наиболее ликвидны.
На десерт - 10 выводов по итогам года.
Структура предложения.
Акцентирую ваше внимание на некоторых важных аспектах.
В течение года предложение элитного сегмента в моменте составляло около 200 квартир. Ротация этих объектов постоянна, но не в связи с финальной реализацией и появлением новых предложений на рынке.
Процесс скорее напоминает круговорот воды в природе, проходящий через несколько агрегатных состояний. "Квартира появилась в продаже" - "квартиру продает несколько агентств" - "снято с продажи" - "квартиру продает одно агентство" - "снято с продажи" - "квартиру продает собственник самостоятельно". В отличие от воды, агрегатные состояния квартир могут меняться в любой последовательности. И только единицы достигают желаемого статуса «продано».
Таблица 1 наглядно демонстрирует два пика «съема» с продажи - конец второго квартала (резкий рост курса, многие продавцы решили переждать). В четвертом квартале можно было бы предположить, что значительная часть снятых квартир продана в связи с объективным ростом спроса и оживления рынка. Количество сделок в 4 квартале действительно увеличилось, но не так драматично, чтобы продажи элитных квартир исчислять десятками.
Доля квартир, не проданных в течение квартала держится стабильно на уровне 70%. Например, в четвертом квартале из 192 квартир 136 представлены на рынке с третьего квартала. Экстремум второго квартала - 86% обусловлен мартовской турбулентностью, резким ростом цен предложения и снижением ликвидности рынка.
Индекс-50 и капитализация сегмента.
Индекс «элитного метра» Замоскворечья, представляющего собой среднее арифметическое стоимости квадратного метра всех продаваемых квартир в 50 домах, в конце четвертого квартала достиг годового минимума - 752 333 руб/м2. Снижение на 14% в конце года обусловлено уменьшением капитализации рынка примерно на ту же величину - 15%. (см. таблицу 3).
Один из факторов - стабилизация курса доллара на момент анализа у отметки 73 руб./долл. На его долю пришлось около 7 процентных пунктов снижения. Второй фактор - снижение средней стоимости продаваемой квартиры.
К сожалению, валютный рынок до сих про оказывает неоправданно существенное влияние на цены (предложения) вторичного рынка. Уже писал об этом факторе. Доля квартир, номинированных в иностранной валюте - яркий показатель «замороженной» части рынка. В четвертом квартале этот показатель составил 33% (см. таблицу 5)
По объемам капитализации элитный сегмент Замоскворечья сопоставим с годовой выручкой компаний, входящих в рейтинг Эксперт-400. Например, СП Бизнес Кар, крупнейший дилер автомобилей Тойота и Лексус показал объем продаж за 2019 год около 30 млрд. руб.
Динамика ценообразования
Цены на недвижимость в анализируемом сегменте формировались под влиянием двух ключевых взаимосвязанных факторов: курс доллара и ожидания собственников. Поскольку «ожидания» каждого третьего продавца в Замоскворечье номинированы в иностранной валюте, то они линейно зависят от курса доллара.
Чем выше курс - тем выше ожидания, но слабее связь с реальным рынком. К концу четвертого квартала курс рубля укрепился, цены на «валютные» объекты снизились. Если внимательно посмотреть на таблицу 5 - очевидно, что курс - единственная причина волатильности цен.
Мотивированные собственники, уже в третьем квартале снизившие цены в рублях имеют некоторые шансы продать квартиры при определенных условиях.
Цены, в рублях даже снизившиеся в предыдущем квартале, замерли в надежде на предновогодний рост. Но сезонная активность, подогретая валютным рынком, закончилась.
Уже совсем скоро на рынке можно прогнозировать область «низкого» давления со стороны спроса и ярко выраженные заморозки. Посмотрим, отогреет ли мартовское солнце долларовый монолит и рублевый кирпич Замоскворечья.
Итак, 10 выводов по итогам уходящего года
1. Объем предложения в течение 2020 года был относительно постоянен и составлял в моменте около 200 объектов в элитном жилом фонде и 450-500 квартир в ценовом диапазоне от 30 млн. руб. во всех домах Замоскворечья.
2. Структура «элитного» предложения также достаточно стабильна - примерно по 15% квартир в продаже самого высоко и низкого ценового диапазона - от 200 млн. руб., и 30-50 млн. руб. Около 30% квартир в продаже приходится на диапазон от 100 до 200 млн. руб. и порядка 40% - от 50 до 100 млн. руб.
3. Самые ликвидные квартиры в течение года - из сегмента 50-100 млн. руб. , здесь было зафиксировано максимальное количество сделок - 17 (попавшие в поле зрения).
4. Характеристики наиболее ликвидных объектов: 120-140 м2, 2 спальни, с свежим ремонтом или в бетоне, в домах не старше 10-12 лет.
5. Цены на вторичном рынке элитного сегмента Замоскворечья в целом не выросли. Средний размер торга по реализованным квартирам - 10-15%. Исключение составили осенние сделки, - проданные объекты были оценены близко к рынку, но продавцы получили дополнительную премию с учетом всплеска покупательской активности.
6. Доля квартир, цены на которые номинированы в валюте в течение года держалась в диапазоне 30-35% . Снижение во втором квартале - до 22% - продиктовано выводом из продажи многих "валютных" квартир в начале апреля. При этом рынок новостроек уже практически полностью «дедолларизировался». Квартира с ценой в валюте - практически 100%-й неликвид.
7. Крайне мало объектов (3-4%) продается на основании договора исключительного права продажи. Эта цифра примерно и отражает количество квартир, продающихся в рамках одного «сезона» (около полугода). Остальные объекты реализуются «на авось», и если и будут проданы, - точно не по лучшей цене.
8. Клиентский сервис Агентств недвижимости и частных агентов, предоставляемый собственникам, оставляет желать лучшего. Очевидно, что в рамках неэксклюзивного договора на сервис, а тем более на результат, продавцу не стоит рассчитывать.
9. Ценообразование абсолютно непрозрачно и не имеет четкого единого алгоритма. Свидетельством этого казуса являются одинаковые квартиры в одном и том же доме с разницей в 20, 30 и даже 100 млн. рублей. Квартира с достойным ремонтом и ее аналог в бетоне по одной и той же цене также встречаются нередко.
10.Цены на вторичном рынке пока не испытывают давление со стороны новостроек, возможно в следующем году этот процесс будет очевиднее. Но перераспределение покупателей в строну «бетона» уже заметно. Об этом напишу один из первых постов 2021-года.
Всех, кто дочитал - с Наступившим!
Записаться на консультацию