В 2020 году случилось все, что можно и нельзя было представить: обвал рубля, мировой кризис, падение доходности вкладов, пандемия. Это отразилось, в том числе, и на строительной отрасли.
Весной, во время самоизоляции, был ощутимый провал в продажах. Многие россияне оказались не готовы переходить в онлайн и совершать столь крупные покупки «заочно».
Однако после отмены жестких ограничений спрос восстановился, а после запуска льготной ипотеки под 6,5% продажи активно пошли в рост.
По условиям программы, покупка квартиры в новостройке стала возможной при сниженном первоначальном взносе – всего 15% от стоимости жилья. Размер ипотеки – до 12 млн рублей для Петербурга, Ленобласти, Москвы и Московской области, для всех остальных регионов – 6 млн рублей. Кроме того, некоторые застройщики скооперировались с банками и предложили своим клиентам ставку даже ниже 6%.
Люди засуетились и стали скупать все подряд: испугались, что осенью власти «свернут» программу и процентные ставки возрастут. А переплачивать-то не хочется!
В результате ажиотажного спроса цены на недвижимость взлетели – причем, как на первичном, так и на вторичном рынке (в Петербурге – аж на 23%).
И выгода от дешевой ипотеки почти исчезла.
Кроме того, существует некоторая доля вероятности, что раздутый ипотечный пузырь лопнет: если все те, кто переоценил свои силы и купил квартиру, не подумав, перестанут платить по кредитам. Тогда мало не покажется никому.
Так что же ждет в таком случае строителей и покупателей в 2021 году? Еще больший рост цен? Перегретый рынок? Шквал дефолтных заемщиков? Или все-таки более-менее адекватный сценарий?
Будущее отрасли зависит от многих факторов. Одним из основных является, конечно, все та же ипотечная программа «Господдержка 2020». Она продлена до 1 июля 2021 года. А это значит, что покупатели продолжат брать себе жилье под 6,5%, пока это еще возможно.
Значит, спрос не станет меньше, а может, даже еще увеличится.
Однако его могут сдерживать объективные моменты: например, падение реальных располагаемых доходов населения. Они и так снижались который год подряд, а в 2020-м все стало намного хуже – только за первые полгода показатели уменьшились более чем на 3%.
Если будет расти доллар, это, конечно, тоже повлияет на стоимость строительства. Цена некоторых материалов, которые поставляют из других стран, зависит от курса рубля. Тогда себестоимость проектов неизбежно увеличится.
И может так случиться, что в скором времени большинство россиян просто не смогут позволить себе ипотеку, так как им не с чего будет ее платить.
Еще один любопытный фактор – переход на «удаленку». После окончания пандемии часть компаний предполагает не возвращаться к офисным будням, а оставить все как есть. В таком случае, людям будет не принципиально, где жить, и они могут сделать выбор в пользу небольших уютных городков, а не мегаполисов.
Тогда спрос в Петербурге и Москве не просто временно «просядет», а в принципе станет меньше.
Что касается цен, эксперты предполагают их умеренный рост, на 2-3% за квартал. Многое будет зависеть и от спроса. Наиболее вероятно, что первые полгода, пока действует льготная ипотека, люди продолжат покупать квартиры, но потом, когда ставки вернутся к прежним значениям (8-9%), интерес к недвижимости поутихнет и общее количество сделок будет примерно как в 2020 году.
Вот только одно «но»: всё это возможно, если не случится очередного форс-мажора. Тогда может произойти вообще все что угодно. Но, будем надеяться, что 2021 год не будет столь непредсказуемым как его предшественник. А если в нем и ждут сюрпризы, то исключительно приятные.