Последние дни декабря — время традиционного подведения итогов года. В 2020-м, в связи с теми событиями, что мы пережили, рефлексия по итогам года предельно насыщена выводами, цифрами и флешбэками — особенно от лица предпринимателей, спасавших свой бизнес с весны. Проанализирую свою сферу: как жил в 2020-м рынок высокобюджетной недвижимости Москвы (жилой и коммерческой) — какие сегменты «выстрелили», а какие, напротив, пострадали больше других. И, по возможности, немного загляну в будущее и поделюсь своим взглядом на то, что может принести нам 2021.
Первая волна пандемии, удалёнка и альтернатива Zoom
В марте, когда были введены ограничения, моя компания Welhome, как и большинство агентств недвижимости (как элитных, так и масс-маркет) столкнулась со снижением спроса, что особенно коснулось недвижимости в черте Москвы. В апреле-мае 2020, во время первой волны пандемии, у нас было не много сделок, причём, в основном, инерционного характера, то есть с клиентами, которые появились у нас до апреля. Если буквально, то мы заключали по 1-2 сделки в каждом сегменте, что обычно не характерно для нашего бизнеса.
Как и подавляющее большинство компаний, мы перешли на удалёнку, внедрили онлайн-показы и совещания в Zoom, хотя эта площадка и не была для нас основной. Как оказалось, не зная о пандемии, мы успели к ней подготовиться и завершили часть из своих планов по цифровизации компании до первой волны. Ещё до начала локдауна мы перешли на Teams — корпоративный мессенджер, перевели наши IT-ресурсы в облако, отказавшись от локальной серверной, переехали в более компактный офис и т. д. Благодаря Teams команда Welhome не выпадала из рабочего процесса в те моменты, когда Zoom не справлялся с нагрузкой. Очень кстати пришелся расширенный функционал этого мессенджера: от хранения всех необходимых для работы материалов внутри мессенджера, опций индивидуальных и групповых звонков до организации собраний в формате онлайн.
Всё это позволило нам достаточно спокойно пережить первую волну пандемии, если считать с марта. А уже в июне на рынке началось лавинообразное увеличение спроса, особенно в сегменте городской недвижимости, и дела пошли на лад.
Загородная недвижимость: самый «живой» сегмент рынка 2020, но это не точно
С сегментом загородной недвижимости в этом году сложилась парадоксальная ситуация: рынок был активен, рост спроса на этот тип недвижимости в апреле-мае 2020 отметили все участники рынка. В общем-то, это и так типичный сезон для увеличения спроса на загородный сегмент, но в этом году он был рекордным. При этом сделок было меньше, чем могло бы быть.
Весной агентства накрыло лавиной клиентов, ищущих загородные объекты в аренду, но существующий спрос зачастую оставался неудовлетворенным. Всё просто: в этом сегменте было много арендаторов и мало предложений. Часть собственников сами переехали в свою загородную недвижимость на время пандемии. Другие хотели сдавать только на длительный срок, а арендаторы, напротив, искали дома на 2-3 месяца или максимум на полгода. И третьи всё же сдавали объекты на короткий срок, но по повышенной ставке.
Хороших объектов в загородном сегменте в принципе мало. В последние годы сегмент фактически не развивался: новые посёлки практически не строились, в основном велась только точечная застройка частными инвесторами. Поэтому большинство предложений загородного рынка морально устарели, хотя их и много: например, в нашей базе порядка 2 тыс. элитных объектов за городом, но из них действительно актуальных только около 10%. Остальные либо переоценённые, либо морально устаревшие, либо очень большие (объект больше 1 тыс. кв. метров и без отделки требует колоссальных вложений, что сейчас тоже неактуально).
В 2020-м наблюдалась и другая тенденция в сегменте: некоторые собственники стали продавать городские квартиры, чтобы переехать за город. Но не все смогли закрыть этот вопрос по той же причине — предложение не соответствовало спросу. И те, кто не мог найти себе подходящий загородный дом, а таких было много, обратили внимание на земельные участки. Только и ликвидных загородных участков было немного: актуальные смели очень быстро и, соответственно, найти хорошее предложение тоже было достаточно проблематично.
Поэтому самым живым сегментом я всё-таки назову городской — с разнообразным и качественным предложением и высоким спросом после первой волны пандемии, когда люди стали энергично улучшать свои жилищные условия.
Самый проблемный сегмент и общая активность рынка в 2020-м
Это, скорее всего, коммерческая недвижимость. Для бизнеса этот год действительно был сложным — со всех сторон, но, по нашим наблюдениям, больше всего сложностей было сопряжено с куплей-продажей коммерческой недвижимости. Хотя и арендодатели пережили сильную встряску: арендаторы формировали подборку конкурирующих с занимаемым ими помещением предложений и шли с ней к собственнику торговаться, аргументируя более низкой ценой на аналоги. Это работало, и в итоге арендаторы оставались в снятом офисе, но на более невыгодных для собственника условиях.
Основным выгодоприобретателем пандемии стал сегмент складской недвижимости, за счет активизации онлайн-торговли. Количество вакантных площадей в течение года стремительно сокращалось, а цены росли.
В целом рынок живее всего был с июня по октябрь, в ноябре спрос стал снижаться и декабрь выдался довольно спокойным. Но нельзя сказать, что сейчас такое же затишье как в пандемийные апрель-май — всё гораздо лучше.
Как изменится рынок в 2021
Давать прогноз на 2021 год не очень благодарное дело, но я попробую) В целом, на следующий год я смотрю достаточно оптимистично. Мне кажется, может стать активнее рынок загородной недвижимости, проблемы которого подсветил 2020. Конечно, если в сегменте начнётся строительство новых объектов, что было бы очень кстати. Вполне вероятно, что после спада спроса с ноября 2020, вернётся активность и в городском сегменте, к весне 2021. И, думаю, есть предпосылки к тому, чтобы вслед за оживающим бизнесом улучшилась ситуация и с коммерческой недвижимостью, опять же к весне 2021.
Читать мнения о 2020-м других экспертов элитной недвижимости
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram